탄탄한 배후조건 30~40대 주부들 인기
태평백화점 주변 유동인구 북새통
재개발 재건축 활발 상권 규모 확대


이수역은 대형 주택가를 끼고 있다. 때문에 소비력이 강한 30~40대 주부들의 왕래가 많은 장점을 갖고 있다. 시장도 있어 재래상인들의 소비지역이기도 하다. 타 상권과 달리 상권 내 소비력의 기복이 없다는 점도 특징이다.
이수역 유동인구는 평일 1만 5000명 수준이다. 또 대형백화점이 위치해 있고 배후 부지에는 40여만명의 거주민이 있다. 노량진 상권과 함께 동작구 2대 상권으로 꼽히는 이수역 상권은 거주민과 유동인구의 조화를 이루고 있다. 역세권 상권이지만 주거지역 상권의 특징을 함께 갖고 있는 이수역 주변을 살펴본다.

이수역 상권은 주거 밀집지역을 배경으로 상업지역이 형성돼 있다.
주택지가 상업지역으로 변하면서 빌딩들이 들어서게 됐고 점차 상권의 유형이 바뀌었다. 이에 따라 상권의 유형이 생활용품에서 향락 중심의 문화로 변했다. 소비패턴의 변화는 젊은 층까지 유입시키면서 대형 상권으로 자리를 잡게 된다.
특히 이수역은 태평백화점 등 대형 쇼핑몰과 재래시장이 조화를 이루고 있다. 이와 같은 성격은 상권이 단순한 역세권이 아니기 때문이다. 주위에는 주택가가 포진하고 있다. 대규모 아파트가 건축되면서 거주민이 급격히 늘었다.

교통의 중심지 젊은 층 흡수

또 상권이 커지면서 총신대, 숭실대 등 대학생과 주변 중고생들이 밀집해 있고 저녁시간에는 급격히 유동인구가 늘어나는 현상을 보이고 있다.
이와 같은 현상은 빌딩 건축 붐으로 이어졌고 자연스럽게 대형 점포들까지 등장하게 됐다.
이수역은 지역 내 교통 중심지다. 지하철 4호선과 7호선이 만나는 환승역이다.
또 외곽으로 연결되는 환승역과 버스 정류장이 위치한 최고의 역세권을 자랑하고 있다.
올림픽대로 남부순환로 등으로 뻗어나가는 교통이 있어 대중교통을 이용하는 대학생 등 젊은 층과 직장인들을 흡수하고 있다.
교통의 발달은 상권을 변화시키고 있다. 역을 중심으로 즐비했던 가구점들이 없어지고 그 자리에 빌딩들이 들어서고 있다. 지금은 과천 방향으로 형성된 중고가구점들이 명맥을 유지하고 있을 뿐이다.
반면 학교와 사무실이 많아지면서 분식점과 팬시점, 문구점 등은 크게 늘고 있다. 태평백화점에서 남성시장 쪽으로 먹자골목이 형성되면서 불야성을 이루고 있다.
이수역 상권은 방배동과 관악구청 상권의 소비층을 흡수하는 지역이기도 하다. 또 이곳을 지나는 유동인구의 상당수가 소비력이 강한 주부들이 많다.
이들 주부들은 오전부터 이른 오후까지 상권 내 주요 소비층이다. 늦은 오후부터는 학생들과 직장인들이 붐빈다.

유동인구 1만5000명,
상급지는 수익 보장


이수역은 동작구에서 단연 꼽히는 상권이다. 총신대를 바로 끼고 있으며 인근에는 숭실대가 위치하고 있다. 대학 상권의 모습을 갖추고 있는 셈이다.
게다가 일찍부터 재개발을 추진, 상권 내 인구의 80%가 거주민일 정도로 대형 아파트군을 끼고 있다.
남성재래시장도 절묘하게 조화를 이루며 자리를 잡고 있다. 남성시장은 아파트 입구에 위치하고 있어 거주민과 인근 주택가에서 장을 보러 온 인파들이 붐빈다.
주택가, 대학, 역세권, 재래시장 등의 다양한 특징은 상권 내 활력을 불어넣고 있다.
상권의 중심지는 단연 태평백화점이다. 최대 유동인구를 자랑하며 가장 활발한 모습을 보인다. 대부분 도소매업이 많다.
이수역의 평일 평균 유동인구는 1만5000명 수준이며 주말에는 1만명을 상회한다.
소상공인진흥원이 조사한 지점별 시간당 유동인구 자료에 따르면 태평백화점 평일저녁시간대(오후7시~오후8시)는 시간당 2250명 수준이다. 연령별로 보면 20대가 가장 많으며 30대와 40대가 골고루 분포하고 있다.
임대시세는 상급지와 중급지가 갑절가량 차이를 보인다.
태평백화점 주변으로 대표되는 상급지는 1층 10평 기준으로 보증금 1억5000만원에 월 300만원 수준을 보이고 있다. 권리금은 2억원 안팎이다. 이 구역은 매물을 잡으면 기본적인 수익은 보장되기 때문에 매물자체를 찾기가 가장 힘든 곳이다.
중급지는 남성 재래시장을 중심으로 하고 있으며 소규모 상가가 많은 특징을 갖고 있다. 이곳의 임대 시세는 권리금이 1억원대에 형성돼 있으며 보증금 1억원, 월 150만원 수준이다.
하급지는 사당로 인근이며 큰 상권이 형성되지 않아 소규모 음식점들이 위치하고 있다.




창업 입지 노하우 = 아파트단지 상권분석과 유망업종

“최소 2000세대 이상 노려라”
세대수 분석은 소비자 친밀업종 창업 키워드
구매빈도 떨어지는 업종은 3000세대 넘어야


아파트상권은 아파트라는 독특한 주거환경에 조성된 상권으로 단지 내 상가와 단지 상권으로 형성된다.
아파트가 들어서면 일정비율 상가를 조성하는 것이 일반적인데 대개 단지 내 상가는 수요에 비해 공급물량이 부족해 점포 확보를 둘러싸고 치열한 경쟁관계가 형성된다.
제과점, 세탁소, 약국, 미용실, 슈퍼, 비디오대여점 등 생활관련 업종이 분포돼 있고 입점 가능한 층별 구분도 명확하지 않다. 1층에 병원이 있는가 하면 3층에 식당이 있기도 하다.
단지별 연계성이 떨어지기 때문에 단지인구가 유효인구가 되며 더 이상의 수요창출을 기대하기 어렵기 때문에 새로운 경쟁자가 나타나면 심각한 경영난에 허덕이게 된다.
따라서 시장지배력이 있는 브랜드를 선택하거나 입지 조건이 좋은 점포가 아니라면 급하게 출점해서는 곤란하다.
일반적으로 3000세대 이상이면 어느 업종을 불문하고 입점이 가능한데 배달형 치킨점이나 중식점, 미용실의 경우에는 1000세대 이상이면 족하고 약국이나 세탁소, 비디오대여점은 2000세대, 구매빈도가 떨어지는 업종은 적어도 3000세대가 넘어야 승산이 있다.
단지 밖에 조성된 상권은 대로변을 따라 상가가 형성되었는데, 출퇴근을 고려하여 출근시간대보다 퇴근시간 방향 대로변이 유리하고 테이크아웃형 업종일수록 아파트단지 초입에 위치하는 것이 바람직하다.
비교적 타지역에 비해 임대료와 권리금이 저렴하기 때문에 초보창업자에게 유리하지만 아파트 수명이 노쇠한 경우에는 재개발 가능성이 높아 권리금이 손실과 점포매매의 어려움을 사전에 인지해 출점을 고려하는 것이 바람직하다.
일반 주거지보다 아파트 주민의 라이프스타일이 서구화되는 경향이 강해 주부의 가사부담을 덜어줄 수 있는 아이템이나 건강관련 업종, 몸매유지서비스업, 교육관련 업종의 테스트 마켓으로 인기가 높다.
반찬전문점, 피부관리전문점, 유기농산물 전문점, 방문 지도업 등이 인기를 끌고 있다.
앞서 지적한 바와 같이 수요가 한정돼 있기 때문에 경쟁구도를 형성하는 것이 바람직하지 않다.
설령 비인기업종이라 할지라도 독점적 지위를 보장받는 아이템이 유리하다.
떡 전문점, 건강원, 철물점, 침구 전문점 등이 대표적이다. 점포를 구하기 어렵다면 굳이 1층을 고집할 필요도 없다. 어차피 외부로의 진출이 여러 가지 부담을 주기 때문에 계단을 오르내리는 수고쯤은 안기 마련이다.
실제로 타 상권에서는 입점자체가 불가능한 패스트푸드업종도 아파트단지에서는 2층일지라도 입점이 가능하다. 다만 3층 이상인 경우에는 엘리베이터나 에스컬레이터가 있는지를 사전에 확인해 볼 필요가 있다.

다음은 소상공인진흥원에서 분석한 아파트단지 상권의 입지전략
▲최소한 500세대 이상은 돼야 한다.
상가입구가 대로변 쪽에 있어야 하고 500세대 정도가 되면 자체적으로 상권을 유지할 수 있다. 하지만 500세대 정도면 부동산, 세탁소, 약국, 슈퍼, 잡화점, 음악학원 정도가 들어서는 것이 일반적이다. 만약 전문점을 하고 싶다면 최소 2000세대 이상은 돼야 한다.

▲주택지 안의 아파트나 공터가 있는 곳은 피해야 한다.
주택지 안의 아파트는 대부분 재개발이나 재건축으로 생긴 것이다, 이 경우 처음에는 기존 상점들보다 깨끗하기 때문에 아파트상가가 활성화된다.
하지만 장사가 잘 되기 시작하면 주택들이 상가주택으로 전환되면서 상권이 분할된다. 고객들은 당연히 좀더 크고 전문화된 곳으로 가게 마련이다. 단지 내 상가는 대부분 소규모여서 업종 제한도 많기 때문에 경쟁력이 떨어지게 된다.

▲세대수에 비해 상가가 많으면 피하라
세대수에 비해 상가가 너무 많은 경우도 있다. 아파트 가구당 상가를 6㎡까지 지을 수 있지만 이 수치라면 업종이 너무 중복돼 서로 망하는 결과를 초래한다. 2000세대 단지 이상이면 단지 내에 상가건물이 몇 개로 늘어나는데, 되도록 위치가 좋은 출입구 쪽 점포를 택해야 실패하지 않는다. 안쪽에 위치한 상가라면 신중하게 결정해야 한다.





상가투자 비용 대비 은행금리 분석 필요
“상가는 최소 6% 이상 투자수익률 나와야”

최근 수신 감소로 고심하고 있는 중대형 저축은행들이 예·적금 금리를 속속 인상하고 있다. 시중은행과의 예금 금리차가 줄어들고 있는 데다 저축에서 주식·펀드로 자금이 빠르게 이동하면서 저축은행 수신액 감소와 최근 콜금리가 인상 등의 영향을 받았기 때문이다. 예금금리 등의 금리 인상이 상가투자시장에는 어떤 영향을 미칠까.
단기적으로 보면 상가투자에 투입되는 각종 세금과 유지보수 비용 등으로 6% 이상의 수익률이 나오지 않을 경우 저축예금보다 못한 투자가치를 보일 수 있다는 우려가 나오고 있다.
은행금리가 오르면서 20~30%의 대출을 끼고 투자를 시작하는 투자자들은 갚아야 하는 대출금리 등 조달금리가 올라 상가 투자가 위축될 수 있다.
금리인상은 상가 투자자들의 투자심리를 위축시키는데 일조를 하고 있다. 하지만 정말 상가 투자보다 은행에 입금하는 것이 더욱 효과적인 투자 방법이 될 수 있을까.
4억원짜리 상가에 투자하는 경우 쉽게 안정적이라고 말하는 6% 이상의 수익률을 낼 수 있는 상가라고 가정해도 취득 시 들어가는 취·등록세 부가가치세 등을 생각한다면 수익률은 훨씬 떨어질 수 있다.
상가투자 : 4억원 상가를 20%의 은행대출과 보증금 5000만원을 끼고 투자했을 때 실투자금액은 2억7000만원이다. 취·등록세와 기타 등기비용 등 분양가의 5.1%에 달하는 세금 2040만원을 더하면 투자금액은 2억9040만원이 산출된다.
이 상가가 6% 투자수익률을 내는 상가라고 가정했을 때 실질 연수익은 1620만원이다.
은행적금은 같은 투자금액 2억9040만원을 저축은행에 입금했을 때 이자 수익금이 1771만4400원이며 여기서 이자소득세 15.4%를 제외하면 약 1499만원의 실질수익을 얻을 수 있다.
이는 같은 투자자금 대비 상가투자금이 은행적금에 비해 약 8%가량 높은 투자수익을 올렸다는 것을 보여준다.
결국 금리 인상이 우려했던 만큼 상가투자 수익률 하락에 영향을 끼치지는 못했으며 6%수준의 투자 수익률 정도면 6.1% 이상의 이자를 제시하는 은행보다 높은 투자수익률을 올릴 수 있다는 점도 알 수 있다.
또 이처럼 단기적인 1년 단위 투자수익률이 아닌 실물경제 상승으로 인한 부동가치 상승 효과와 추후 일어날 수 있는 임대료 상승 등의 매력도 빼놓을 수 없는 상가 투자의 매력이라고 할 수 있다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 정미현 선임연구원은 “은행 금리 인상으로 상가투자 수익률이 악화될 것이라는 예상이 많았지만 실제 투자수익률 분석에서의 결과는 달랐다.” “약 6%가랑의 투자수익률이면 은행권의 이자수익률보다 높은 수익률이 보장된다”고 설명했다.
또 “단기적인 수익률이 앞서는 것은 물론 장기적으로 봤을 때 상가투자는 부동산 보유가치 상승 등으로 인한 수익이 형성되기 마련이므로 장기적 시각으로 투자를 고려할 필요가 있다”고 설명했다.
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