대한민국 100대 상권 탐험 ③ 신림역세권

신림동지역은 13동까지 이뤄져 있으며 30만명의 주민이 거주하는 지역이다. 그 중심이 신림사거리로 대표되는 역세권이다. 신림역세권은 지난 1984년 지하철 2호선이 개통되면서 현재의 모습을 갖추게 된다. 지하철 개통은 신림역의 밤 풍경을 바꿔버렸다. 저녁이 되면 퇴근하는 직장인과 대학생들이 모여들어 서로 어깨를 부딪혀야 할 정도다. 신림역세권의 역사와 현재의 모습을 짚어본다.


신림 사거리 상권은 1980년대까지 영등포역 상권에 가려 순대촌으로만 알려졌다.

이후 서울대학교 학생들의 만남의 장소로 각광을 받으면서 유명세를 타기 시작했다. 1980년대 민주화 운동을 얘기하는 장이었던 셈이다.

신림사거리의 전환점은 1984년이다. 신림역이 생겨나고 지하철이 개통된 것이다.

지하철 개통은 구로-관악-강남을 연결하는 이동수단이 됐다. 또 1990년대 중반 이후 당곡사거리를 중심으로 보라매주상복합단지가 조성됐으며 인근에 롯데백화점까지 들어섰다. 또 최근에는 쇼핑몰과 영화관까지 들어서면서 멀티상권으로 성장하고 있다.


창업에 도움되는 상권구성

현재의 신림역세권은 남부순환로 도로변에 의류와 먹자골목으로 대표되는 순대타운을 중심으로 유동인구가 가장 많다.

이 지역의 음식점들은 고가의 음식보다 저가가 많으며 창업에 유리하다. 먹자골목을 중심으로 PC방과 노래방, 호프, 주점들이 크게 성행하고 있다. 또 지난
2004년 문을 연 르네상스몰을 중심으로 새롭게 상권이 형성되고 있다. 지하철 6번출구 입구에는 대기업 쇼핑몰이 문을 열 준비를 하고 있다.

신림역세권은 3·4번 출구로 집약된다. 3번 출구를 이용하는 인구는 순대촌을 찾는 사람들과 유흥을 목적으로 하는 소비자가 많다.

유동인구가 워낙 많다보니 이곳을 지나는 소비자를 잡기 위해 의류와 패션업체들이 앞 다퉈 입지를 노리고 있다.

4번 출구 도로변은 3번 출구보다 유동인구는 적지만 대형화된 음식점이 많아 매출 규모만 따지면 A급 입지 조건을 자랑한다.

최근 들어 6·7번 출구도 뜨고 있다. 7번 출구는 대형 쇼핑몰이 이미 들어서 있고 보라매공원으로 빠지는 6번 출구는 새롭게 들어서는 쇼핑몰에 따른 기대감이 크다.

신림역세권이 주상복합상권 등 새롭게 들어서고 있는 자본으로 제2의 도약을 준비하고 있는 것이다.

지하철역에서 당곡사거리로 향하는 도로변에는 숙박 및 유흥업소가 밀집해 있으며 30·40대를 타깃으로 한 업종이 많다.

봉천역 방향도 숙박업이 많으며 서비스 업종이 주를 이룬다.그러나 상권인근지역을 중심으로 숙박업 건물이 워낙 많다보니 일반 업종의 입지가 힘들다는 단점을 갖고 있다.

또 매물을 찾기가 힘들어 최근 들어서고 있는 쇼핑몰 입주에 대한 관심이 부쩍 늘어나고 있다는 것이 주변 상인들의 설명이다.

인근지역 부동산 업체 관계자는 “좋은 목에는 사실상 들어설 자리가 없다”며 “매물을 찾기가 힘들뿐만 아니라 권리금 부담도 만만치 않은 수준”이라고 말했다.


주말이면 유동인구 50% 증가

신림사거리는 저녁마다 10~20대를 비롯한 다양한 연령층이 한꺼번에 몰려든다. 게다가 주말이면 평일보다 유동인구가 50%가량 증가한다.

소상공인진흥원에 따르면 신림역의 하루 유동인구는 12만여명에 이른다. 서울시내 지하철역유동인구 순위에서 상위권에 이름을 올리고 있다.

신림역 4번 출구의 평일 저녁시간대 시간당 유동인구는 3870여명 수준이다. 7번출구 앞 유동인구도 1440여명이다.

주말이면 수치가 부쩍 늘어난다. 4번 출구는 시간당 유동인구가 6800여명 수준이며 7번 출구 앞도 2500여명 수준까지 늘어난다.

소상공인진흥원이 조사한 임대시세표(지난해 10월 기준)를 보면 3·4번 출구로 대표되는 상급지는 보증금이 9000만~1억6000만원 수준이며 월 임대료는 200만~280만원이다. 서울시내 중심상권들과 비교하면 저렴하게 느껴질지 모르지만 권리금은 3억원 수준이다.

중급지는 입지 면적에 따라 큰 차이를 보이지만 보증금 5000만원에 월 임대료가 80만~170만원의 분포를 보이고 있다.

신림역 상권은 쇼핑과 문화공간을 탈바꿈하는 과정에 있다. 관악뉴타운 계획 등도 거주 인구를 크게 늘리는 호재로 작용할 것으로 보인다.

특히 경전철 개통이 확정되면서 여의도 등 사무실이 밀집한 지역의 직장인들을 유입할 수 있을 것으로 보여 유동인구가 크게 늘어날 것으로 전망되고 있다.



#지하철역 주변을 잡아라
“역세권 다 같은 역세권이 아니네”


상가투자에서 상가 주변 유동인구는 상가 가치를 결정하는 중요한 요소이다.

유동인구가 많은 지역에 입지한 상가가 고객이 유입되기 쉽고 그만큼 매출도 높아지기 때문이다. 또 유동인구가 많은 지역은 교통편이 편리하다는 부수적인 조건도 자연스럽게 따라 올 수 있다.

‘지하철 역세권 상가’는 편리한 교통과 많은 유동인구로 인해 투자의 매력이 높은 입지를 갖췄다고 볼 수 있다.

하지만 지하철 역세권 상가라고 해서 다 같이 투자성이 높은 것은 아니다.

수도권 지하철의 역세권 하루 평균 승하차 인원이 많은 곳은 20만명에 이르지만 적은 곳은 1000명이 채 안 되는 등 지하철 역세권 유동인구도 차이가 크다.

상가뉴스레이다(www.sangganews.com)가 수도권 지하철 360개역의 하루 평균 승하차인원을 조사한 결과 승하차인원이 가장 많은 10개역은 △강남 20만1063명 △서울역 17만411명 △고속터미널 15만7668명 △삼성 15만2108명 △잠실역 15만67명 △신림역 14만1131명 △선릉 13만7613명 △종로3가 13만5722명 △사당 13만4877명 △신촌 11만6895명 순으로 나타났다.

반면 하루평균 승하차인원이 가장 적은 10개역은 △세마 639명 △양정 1146명 △광명 1322명 △지제 1402명 △대곡 1419명 △도림천 1431명 △진위 1642명 △직산 1709명 △남태령 2090명 △장암 2127명 순으로 조사됐다.

강남역이 세마역에 비해 314배 많은 승하차 인원이 이동하고 있는 것이다.

물론 지하철을 이용하는 승객들이 모두 점포의 고객으로 유입되는 것이 아니다. 하지만 지하철 승하차 인원이 많다는 것은 그만큼 유동인구가 많은 지역이라는 것을 방증하는 것이기 때문에 의미가 있다.

일평균 승하차인원이 가장 많은 강남역, 서울역, 고속터미널, 삼성, 잠실 일대는 대부분이 역과 인접하게는 다양한 업무시설이, 조금 거리를 둔 곳에는 주거시설이 함께 밀집해 있다는 특징이 있다.

반면 승하차인원이 적은 지역은 역 근처의 업무시설을 찾아보기 힘들고 주거시설까지의 거리가 상당한 곳이 많았다.

상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 정미현 선임연구원은 “지하철 역세권이라면 무조건 투자가치가 높다는 편견은 버려야 한다.

지하철 역세권도 각 역세권의 특징에 따라 유동인구가 확연히 차이가 나고 유동인구가 많더라도 머무는 상권이 아닌 흐르는 상권의 경우 점포로 유입되는 유효고객수가 많지 않을 수 있다”고 조언했다.


##초보를 위한 상권분석 가이드 ‘집객시설과 유동인구’
“동선을 알면 돈이 보인다”


현장에서 상권분석을 해보면 사람들이 일정한 방향으로 움직이는 것을 쉽게 확인할 수 있다.

유동인구라는 의미 자체도 일정방향으로 흐르는 인구를 말한다. 여기서 흐름을 정하는 것이 바로 동선이다.

동선이란 움직임을 만드는 방향의 의미로 비슷한 통행방향이 맞물리면서 형성된다. 최종 종착지는 서로 다르지만 어느 기점까지 동일한 길을 함께한다는 뜻이다.

상권내부에는 수많은 이면도로가 존재한다. 하지만 사람들은 일정한 길을 선택해 몰리게 된다. 통행거리를 최대한 단축시키려는 의지가 있기도 하지만 그밖에 어떤 편익이 이처럼 일정한 동선을 형성하게 만드는 것이다. 바로 지점을 간과해서는 안 된다.

쇼핑을 할 때 고객들은 상품이나 서비스의 비교를 하게 된다. 물론 가격이 주된 비교대상이 될 수 있지만 상품의 질이나 점포의 분위기, 주변환경 등도 함께 고려하게 된다. 여기에 인접점포의 업종연계성도 큰 영향을 미치게 된다. 동일한 업종은 아니더라도 비슷한 업종이 몰려 있는 이유가 바로 여기에 있다.

가능한 한 한번의 방문으로도 최대한의 방문목적을 달성하기 원하는 고객의 심리 때문이다. 예를 들면 저녁 식사를 하고 간단하게 술을 마시고 2차로 호프를 마신 후 노래방이나 단란주점을 찾게 된다. 그 이상으로 진전되면 룸살롱이나 숙박시설을 찾게 되는데 이런 방식의 소비패턴이 먹자골목을 형성하는 근간이 된다. 가능한 동일 공간 내에서 연관성을 갖는 업종이 몰려 있어야 고객의 방문을 유도할 수 있는 것이다.

이처럼 다양한 업종군이 고객의 흐름을 유도하는 것과 달리 특정 시설물이 고객의 발길을 돌려놓는 계기가 되기도 한다.

예를 들면 유명 백화점이나 할인점이 입점해 있다든지 극장이 새롭게 들어섰다든지, 종합병원이나 학교가 개원 하게되면 사람들의 발길이 옮겨지게 된다. 동선 자체가 바뀐다는 말이다.

이전에 북적이던 도로가 어느새 한적하게 되고 새로 뚫려진 신작로가 상권의 중심이 되기도 한다. 이처럼 사람들의 유입을 이끄는 시설물을 집객시설이라 한다.

집객시설 자체가 신규고객을 창출하기도 하지만 집객시설로 인해 새로운 동선이 형성되면 이로 인한 반사이익은 적지 않다. 새로운 업종군이 형성돼 이전보다 넓은 지역까지 고객이 찾아들고 상권 내 고객뿐만 아니라 외지 방문객의 층이 훨씬 넓어져 매출향상을 도모할 수 있다.

따라서 가맹점 출점시 집객시설의 존재여부는 물론이고 향후 집객시설의 철수, 진입여부를 예상할 수 있는 노력이 필요하다.

<출처=소상공인진흥원 ‘상권입지노하우’>
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