점포 창업시 주의해야 할 계약사례 4
창업을 위해서는 기본 전제가 있다. ‘무엇을’ ‘어디서’ ‘어떻게’ 할 것인가이다. 중요한 점은 3가지 전제 모두 비용이 투입돼야 한다는 것이다.
그중에서 가장 많은 비용이 소요되는 부분이 ‘어디서’ 즉, 입지와 관련된 부분이다.
많은 창업자들이 무엇을 할 것인가에 대해서는 많은 시간과 관심을 할애하면서 정작 가장 많은 재산이 투여되는 입지선정 및 점포계약과 관련해서는 의외로 소홀한 경우가 많다. 그러다보니 점포를 열기도 전에 돈을 날리고 마는 경우가 발생하거나, 점포계약 후 창업은 했지만 제대로 운영도 못해보고 접어야하는 경우도 발생한다.
이에 필자가 창업컨설팅을 해오면서 의뢰인들을 통해 직간접적으로 겪은 다양한 사례를 소개함으로써 창업자의 피해를 최소화할 수 있는 계기가 되었으면 한다.
신축건물 계약 사례
30대 후반의 이 여성 고객은 의류회사의 디자이너로 근무하다 창업을 결심하게 됐다고 한다. 10여년 이상 의류회사에 몸담고 있다보니 자연스럽게 의류업 창업을 고려했다. 그녀가 필자에게 컨설팅을 의뢰하게 된 것은 다음과 같은 사연 때문이다.
창업을 결심할 즈음에 우연히 차를 타고 지나다가 신축건물 내에 있는 너무 예쁜 점포가 눈에 띄어 임대문의 현수막을 보고 건물주에게 전화를 해 보니 빨리 계약하지 않으면 다른 사람이 계약하러 올 것이라고 재촉해 얼떨결에 2,000만원이라는 돈을 찾아 덜커덕 계약을 해버린 것. 그러나 이튿날 다시 생각해보니 왠지 자신의 선택에 확신이 안서고 불안하다는 느낌이 들어 필자를 찾아와 상담을 의뢰했다.
필자는 혹시나 하는 마음에 우선 구청부터 달려갔다. 신축건물이라고 하는데, 준공검사는 완료가 되었는지, 바로 영업이 가능할지, 소유권리는 어떠한지 등 공문서를 확인하는게 우선이었기 때문이다. 혹시나 했던 우려는 현실로 나타났다. 건축물관리대장은 물론 등기부등본조차 떼어볼 수가 없었다. 이는 곧 아직 그 건물이 준공검사도 안 떨어진 건물이라는 의미인 셈. 즉 임차계약은 했으나 사업을 시작할 수 없다는 의미였다. 아직 공문서상에 나타나 있지 않은 건물이기 때문에 혹시 모를 위험에도 무방비상태나 마찬가지.
물론 건물주는 준공검사 받는데는 아무 문제 없다는 말만 되풀이했다. 그러나 상황은 말처럼 쉽지 않았다. 정화조 위치도 잘못되었고 불량정화조로 인해 준공검사가 반려된 상태인데 정화조 업체와 소송준비중인 것으로 밝혀졌기 때문이다. 정화조가 완비되어 준공검사가 떨어지기까지 얼마의 시간이 걸릴지 몰랐다.
건물 관련 문제 이외에도 또 다른 문제가 있었다. 입지선정에 관한 문제였다. 의뢰인은 골프웨어전문점을 하시겠다는 분인데, 점포계약을 하기 전에 반드시 사전조사를 충분히 해야함에도 아무것도 알아본 것이 없었다. 일반 초보창업자들에게서 흔히 볼 수 있는 모습이다.
그녀는 점포주변의 상권 및 배후인구의 특성에 대해 전혀 조사하지 않았다. 의뢰인이 계약한 점포의 배후지역은 송파구 내에서 다소 중저소득층에 속하는 지역이었다. 단독, 다세대, 다가구, 원룸 등이 밀집되어있는 지역이었으므로 지역 특성상 골프웨어의 매출을 기대하기란 어려웠다. 물론 마니아층 또는 특수계층을 겨냥한 상품을 판매한다면 다소 떨어진 입지에 위치해도 가능하다고 할 수 있다. 그러나 골프웨어라는 상품이 아무리 특수계층만이 구매한다고 해도 고객은 여러 점포, 여러 브랜드를 보고 선택하고 싶어한다. 결국 저소득층이 주로 사는 지역인데가 단일브랜드점포는 이주의 위험성을 안고 있는 것이다.
필자가 조사를 진행하면서 이 입지는 안되겠다 싶으면서도 의뢰인이 계약금을 날릴 수 있는 상황이었기 때문에 혹시 그래도 브랜드인지도가 있거나 마니아층이 생긴다면 가능성이 있지 않을까싶어 직접 주변 실내외 골프연습장을 돌며 설문조사까지 했다.
OO부근에 골프웨어전문점이 생긴다면 이용하실 의향이 있으신지, OO브랜드 골프웨어를 아시는지 등등. 결과는 암울했다. 골프연습장을 배회하며 직접 설문조사를 했으나 결과는 예상대로였다. 만나본 사람들은 ‘장사처음 해보냐’, ‘그런 브랜드는 잘 알지도 못하고, 그런 위치에다 골프웨어를 팔면 팔리겠냐’ 등 되레 필자에게 훈계를 하는 상황이었다. 즉, 브랜드인지도, 주 타깃 고객의 구매성향, 소비특성, 소비루트 등 여러 면을 감안할 때 이 점포의 입지는 불리한 정도를 넘어서 경쟁력이 없다는 결과가 나왔다.
점포계약에 앞서 충분한 조사가 이루어져야 한다는 것은 다 아는 사실이다. 그러나 다 알고 있으면서도 내 앞에 닥치면 아무 것도 못하는 경우가 허다하다. 신축건물일 경우 건물엔 하자가 없는지, 준공검사는 필하였는지, 건물의 권리관계는 어떠한지 등 반드시 사전에 짚어봐야 한다.
만약 준공검사를 아직 받지 않은 건물을 임차하고자 한다면 계약서상에 반드시 아래의 사항을 명시하자.
- 임차기간은 준공검사를 필하고 건축물관리대장과 등기부등본이 만들어진 후부터일 것.
- 중도금/잔금은 준공검사를 필하고 건축물관리대장과 등기부등본이 만들어진 후 지급한다.
- 만약 O개월이내 준공검사 및 건물사용승인이 떨어지지 않을 경우 계약은 무효로한다 등.
위와같이 계약서상에 보호조항을 명기해야 피해를 줄일 수 있다. 만약, 이러한 조항이 없을 경우 계약과 동시에 장사는 하지 못하면서 다달이 월세를 지불해야 한다거나 아예 사업을 할 수없어 건물주와 소송 등 불필요한 체력을 낭비하게 된다.
임대 평수와 실 평수 달랐던 계약사례
필자의 강의를 들었던 40대의 퇴직자는 적극적으로 창업을 위한 시장조사 활동을 벌였다. 필자가 귀찮게 느낄 정도로 전화를 하며 자신의 조사활동에 대해 확인과 조언을 구하던 이 퇴직자는 어느 날 예비점포를 3~4개 정도 물색해 놓았으니 와서 봐달라고 한다.
의뢰인이 점찍어놓은 점포에 대한 조사 자료와 점포를 돌아보면서 나름대로 철저히 조사했음을 알 수 있었고 필자의 판단으로 가장 적합한 점포
를 선정해 주면서 계약전 주의사항에 대해 충분히 일러주고 돌아왔다. 며칠 후 의뢰인은 계약을 한다며 필자에게 한 번 더 와줄 것을 부탁했다. 필자는 의뢰인과 약속한 중개업소에 가기전 그 점포를 한 번 더 둘러보기로 했다. 점포를 둘러본 후 중개업소에 도착해 의뢰인이 떼어놓은 서류를 들여다 보던 중 의심 가는 부분이 있었다. 즉, 필자가 본 점포는 26평 정도밖에 안되는 것으로 판단했는데 건물주와 부동산에서 얘기하기론 임대평수가 30평이라는 것이다.
임대조건은 보증금 8,000만원에 월세300만원이었다. 필자는 중개업자와 건물주가 있는 자리에서 월 임대료기준은 어떻게 정해진 것인지를 물었다. 그랬더니 그냥 평당 10만원씩 쳐서 300만원이라고 한다. 건물주 및 부동산중개업자의 재차 다짐을 받고는 건축물 관리대장을 들이밀었다. 계산기를 앞에 두고 평방미터를 평으로 환산한 값을 보여줬다. 25.8평. 두말할 것 없이 월 임대료를 260만원으로 조정하여 계약할 수 있었다.
이와 같은 사례가 흔한 것은 아니다. 건물주나 중개업소 측에서 일부러 창업자를 속이는 경우도 있을 수 있지만 별 생각 없이 그러려니 하고 받아왔던 경우가 대부분이다.
창업자 입장에서 월 40만원의 임대료 절감은 얼마나 큰 것인가. 즉, 공문서 하나하나 세심하게 들여다보면 피해를 막을 수 있는 것은 물론, 덤으로 이런 횡재도 가능하다.
이와 같이 거래계약평수와 실제평수가 다른 사례는 특히 부동산 매매에 있어서 빈번하다. 따라서 사전에 충분히 공문서상의 평수를 확인한 후 거래해야 하며 계약서상에 총 매매가가 평당 매매가인지, 한데 묶어 매매하는 가격인지를 명시해야 나중에라도 혹시 실측후 차이가 나는 부분에 대해서 보전 받을 수 있다.
계약금 일부 지급 후 계약해제 통보 경우
경기도 OO시의 40대 주부로부터 컨설팅의뢰를 받았다. 자금력이 다소 있어서 조그마한 건물을 아예 구입해 주거와 창업을 겸해서 하고자 하는 고객이었다. 한 달여 현장조사를 거쳐 의뢰인의 자금 조건에 맞고 1층에 조그만 한식당을 운영할 만한 건물을 두세건 확보한 후 의뢰인에게 각각의 건물에 대한 분석 자료를 건넸다. 의뢰인은 주거용조건 보다는 생계를 위한 창업쪽에 비중을 두는 상황이어서 필자도 업종선택과 창업시 운영수익에 중점을 두고 조사를 했다.
의뢰인이 선택한 건물은 건물주가 급매물로 내놓은 상황이어서 주변의 시세보다 3,000~4,000만원 정도 싼 매물이었다. 조건도 괜찮고 1층 식당점포도 마침 계약기간 만료와 이전을 계획 중이어서 안성맞춤이었다. 의뢰인도 상당히 만족해하는 건물이었다.
그런데 문제는 엉뚱한 곳에서 터졌다. 의뢰인이 건물주와 무난히 계약했다는 연락을 받고 사나흘 뒤 다시 의뢰인으로부터 연락이 왔다. 건물주가 계약금액을 돌려주고 계약을 해제하겠다는 통보를 해 왔는데 어떻게 해야 할지 모르겠다는 거다. 필자는 급히 달려갔다.
2층 건물의 매매가는 3억8,000만원이었고 계약금은 3,800만원을 지급하기로 했다. 그러나 당시 의뢰인이 자금이 모자라 우선 1,500만원을 지급하고 4일후 나머지인 2,300만원을 지급하기로 하고 계약서를 썼다고 한다. 그런데 4일후 계약금의 나머지인 2,300만원을 입금한 뒤 건물주에게 전화했더니 계약금 3,800만원을 다 들고 와서는 계약을 해제하겠다고 하는 것이다. 부동산을 통해 들은 내용인즉, 계약을 하고 난후 다른 매수자가 시세대로 4억1,000만원에 사겠다고 하자 건물주 마음이 바뀌었던 거다.
필자가 그렇다면 해약금으로 계약금의 배액인 7,600만원을 내놓아야 한다고 하자 건물주는 펄쩍 뛰면서 말도 안된다고 한다. 법이 그렇다고 하니 그러면 처음 계약할 때 1,500만원만 받았으니 해약금으로 1,500만원만 더 주면 되지않냐고 우긴다. 그러나 이또한 모르는 소리.
계약금이 3,800만원이라고 계약서에 명시되어 있고 이를 나누어 지급했다고해서 계약금이 달라지는 것이 아니다. 법률상 계약당사자중 매도인이 계약을 해제할 경우 계약금의 배액을 상환해야하고 매수인이 계약을 해제할 경우 계약금을 포기해야 한다. 만약, 반대로 매수자가 계약금중 먼저1,500만원을 지급하고 2,300만원을 지급하지 않은 상태에서 계약 해제를 원할 경우 나머지 2,300만원을 매도인에게 지급해야만 계약해제가 된다고 차분하게 설명하자 따로 알아보겠다고 하고선 다음날 다시 만나자고 한다. 그러나 다시 알아보고 말것도 없었다.
다음날 건물주는 다시 만난 자리에서 태도가 변한 채 그냥 1,500만원만 더 받고 계약해제해 줄 수 없냐고 통사정을 한다. 필자는 안된다고 버텼다. 배액인 3,800만원을 다 주든가 아니면 계약서대로 이행하라고 밀어붙였다. 건물주는 이리저리 계산해 본 결과 해약금을 지불하느니 그냥 계약대로 파는게 낫다라는 결론을 내렸을 거다. 결국 의뢰인은 그 건물을 구입할 수 있었다. 시세보다 훨씬 싼 가격에…. 만약에 건물주가 해약금을 지불한
다고 해도 손해볼 것은 없었다. 일주일도 안돼서 3,800만원을 벌 수 있었을 테니 말이다.
이런 사례가 왕왕 발생한다. 약정한 계약금의 일부만 먼저 지급한 상태에서 매도인이 계약해제를 요구할 경우 대다수 일반인들은 마음이 약해서 그냥 지급한 일부의 금액만 되돌려받고 계약을 해제한다든지, 아니면 기 지급한 일부금의 배액만을 받고서 계약을 해제한다. 이는 현명하지 못한 처사이고 법을 모르기 때문에 정당한 보상을 포기하는 것이다. 만약 목적한 건물이나 점포가 내 인생을 바꿔줄 수 있는 것이라면 그렇게 쉽게 포기할 수 있을 것인가?
알아야 피해를 줄일 수 있고 알아야 돈을 벌 수 있다.
<에이킹창업시스템 정연강 소장> pro@akingbiz.com