노량진 상권은 국내 최대의 학원가 상권이다. 한강을 끼고 있는 노량진역은 서울의 남쪽과 북쪽을 잇고 있다. 입지적 특성 때문에 노량진 상권은 교통이 매우 발달한 곳이다. 노량진역 배후에는 수산시장이 있다. 연중 문을 닫지 않는 수산시장은 원거리 고객까지 상권으로 끌어들이는 역할을 하고 있다. 특히 국내 최대를 자랑하는 학원가는 10대부터 직장인까지 다양한 연령층이 이용하고 있다. 이러한 특성으로 노량진 상권이 다른 상권과 비교되는 부분이다. 학원가를 중심으로 수요가 많기 때문에 저가의 음식점이나 문구관련 점포의 비율이 많다.
노량진 상권은 오랜 기간 수산시장의 이미지가 강했다. 그러나 1980년대 들어 강북지역에 있던 입시학원들이 이곳으로 이전하면서 상권의 모습은 전혀 다른 모습으로 변해버렸다.
대로변은 1020, 골목길은 3040상권 차별화
유명강사들이 학원가로 모여들면서 국내 최대의 학원가로 변모했지만 강남과 종로의 학원가 부흥으로 위기를 맞기도 했다.
이때부터 학원가의 모습도 달라지기 시작했다. 입시학원에서 각종 고시, 자격증, 공무원, 경찰학원 등 테마별 학원이 생겨나기 시작한 것이다.
학원가가 과당경쟁에서 살아남기 위한 자구책이었던 셈이다. 학원들의 변신은 성공을 거두게 된다. 10대 위주의 학원가는 40대까지 찾는 곳으로 변했다.
노량진역 상권은 이면도로와 주택가를 중심으로 한 고시원의 밀집으로 젊은 연령층이 자리 잡고 있으며 주 고객인 20대들의 소비를 충족시키기 위해 주점과 유흥업소, 패스트푸드점, 분식점, 신발, 가방, 의류 판매점이 많다. 또 비디오방과 PC방 등이 주 업종을 차지하고 있다.
최근에는 이동통신 대리점들이 많이 생겨나고 있으며 문구점과 서점들도 많이 자리를 잡고 있다. 학원 뒤쪽으로 소규모의 여관과 고시원 등이 꾸준히 생겨나고 있다.
대로변에는 대형학원들이 자리를 잡고 있다. 인근에는 학생들이 이용할 수 있는 박리다매형 저가 음식점이 즐비하다. 노량진 상권의 또 다른 특징은 노점이 매우 발달해 있다.
상권의 주 소비 계층은 학생들과 고시생들로 이뤄진 20대가 가장 많다. 그 외 6000세대의 주택가가 인근에 위치하고 있다.
노량진 학원가를 이용하는 상당수는 인근지역에서 숙식을 해결하고 있기 때문에 소비 형태가 ‘단골’형인 점포가 많다.
이와 같은 특징은 외식업 창업의 성패가 가격 경쟁력에 있음을 말해준다. 또 소비계층이 20대들이 많지만 얇은 주머니 사정 때문에 소비 성향이 보수적이다. 때문에 유행에 민감하거나 이색적인 음식점은 피하는 것이 좋다. 상권 내 골목길 곳곳에는 포장마차 등 노점이 많은 것도 보수적인 소비자들의 성향을 반영하고 있다.
또 PC방이나 DVD방 등의 서비스 업종 창업은 어려운 점이 많다. 매물이 거의 없을 뿐만 아니라 높은 임대료 때문이다.
노량진역 상권 공략 포인트 중 하나는 재래시장이다. 지역 주민과 학생을 동시에 공략이 가능한 아이템을 선정할 수 있는 셈이다. ‘만연길’ 끝자락에는 재래시장인 중앙시장이 들어서 있다. 규모는 크지 않지만 아파트 거주민들을 포함해 인근 주택가 상주인구들의 발길이 잦은 곳이다. 또 중앙시장 인근의 ‘서원길’은 고시원과 독서실 등이 밀집해 있고 이곳 이용객들을 대상으로 한 분식점과 고깃집, 식당들이 즐비하다. 식당들은 앞에서 살펴본 것처럼 대부분 식권을 이용한 뷔페 형식으로 운영되고 있다. 뿐만 아니라 PC방, 만화방, 비디오 대여점, 헌책방, 미용실, 세탁소 등이 들어서 있다.
상권 내 먹자골목은 롯데리아 매장에서 신동아 아파트 등 주택가로 이어지는 도로양쪽에 포진하고 있다. 점심과 저녁시간이면 끼니를 해결하기 위해 나온 학생들로 북새통을 이룬다.
특히 맥도날드 매장에서 대방동 방향으로 이어지는 도로변은 노량진 상권의 심장부다. 서울시내에서도 손에 꼽히는 유동인구를 자랑한다.
2~3년 내 전혀 다른 지역 탈바꿈 예상
소상공인진흥원의 노량진 상권 내 지점별 유동인구 조사결과를 보면 정진학원 앞 도로변의 평일 저녁시간대 시간별 유동인구는 3900여명 수준이다. 인근 서점가 유동인구도 평일 저녁시간에는 시간당 4000명을 넘는다.
노량진 상권에서 창업의 가장 큰 걸림돌은 높은 임대료다. 상급지는 보증금이 1억5000만원을 넘고 월세만 700만원인 곳도 많다. 권리금은 3억원을 상회한다.
중급지의 권리금도 10~20평 기준으로 1억원을 넘고 있으며 보증금은 5000만~1억5000만원 수준이다.
노량진역 상권은 평일에는 강세를 보이지만 주말 한적한 모습을 보이는 단점이 있다. 학원가의 전형적인 약점을 갖고 있는 것이다.
그러나 노량진 뉴타운 계획이 학원가의 한계를 벗는 계기가 될 것으로 보인다. 노량진역은 오는 2009년 지하철 9호선이 들어서는 등 멀티 역세권으로 부각할 것으로 전망되고 있다.
경전철도 오는 2017년 완공될 예정이다. 또 1만가구가 들어서게 되는 배후 단지로 조성된다. 76만평의 뉴타운 건설은 환경영향평가를 끝내고 건축 허가만 남은 상태다. 본격적인 사업이 추진되면 2~3년 내 지역이 전혀 다른 곳으로 바뀔 것으로 보인다.
#상가 입지분석 노하우=빈 점포에 맞는 업종 찾는 법
“동질성 고려한 아이템 선정 필수”
왕복4차로 대로변에 5개 1층 점포가 늘어선 상가가 있다고 하자. 편의점, 제과점, 캐주얼 의류, 액세서리 전문점이 영업 중인데 가운데 점포가 매물로 나와 있다고 하자. 어떤 업종을 선택해야 할까. 아이스크림 전문점, 도너츠 전문점, 애견관리전문점, 치킨 전문점, 유아복 전문점, 꼬치구이 전문점, 반찬 전문점 등이 머리에 떠오른다. 그러나 많은 업종을 두고 선뜻 한 업종을 결정하기 어려울 것이다. 이럴 경우에는 단순하게 생각하는 것이 바람직하다. 우선 4개 업종에 대한 고객층을 먼저 고려하는 것이 좋다.
대개 객단가가 높지 않고 테이크아웃형이며 10대에서 20대 초반의 젊은 층이며, 주간시간대 매출이 높다는 것을 쉽게 확인할 수 있다. 고객은 돌아가는 것을 싫어한다는 말을 한 적이 있다. 가급적 같은 장소에서 동일한 목적의 쇼핑을 당연하게 생각한다. 따라서 애견 전문점이나 치킨 전문점, 유아복 전문점, 꼬치구이 전문점, 반찬 전문점은 대상에서 제외시켜야 한다. 노출형 업종이라 할지라도 고객연령층이나 객단가, 판매시간대가 다른 업종이라면 역시 피하는 것이 좋다.
간혹 동질성을 깨뜨리는 침입자(?)가 나타나는데 십중팔구 실패를 겪게 된다. 진입에 성공하기 위해서는 대형평수에 화려한 인테리어, 유명브랜드를 확보해야 한다. 결국 동질성의 흠집이 생기고 그 틈새는 시간이 갈수록 넓어져 결국 이질적인 상권으로 변하게 된다.
이는 침입-격리-승계-유지-침입의 과정으로 설명할 수 있다. 이런 과정이 반복되면 상권이 변하게 되는 셈이다. 동질성과 이질성의 원리를 깨는 것이 얼마나 힘든 일인지 설명하는 대목이며 상당한 확신 없이는 성공을 보장할 수 없다는 것이다.
점포를 선택할 때 혹은 점포를 구입해 놓고 업종을 결정할 때, 단순히 상권의 외형만을 판단하지 말라는 것이 전문가들의 충고다.
상권은 정적인 것이 아니라 살아 숨 쉬는 동적인 시스템이다. 상권은 동질성과 이질성이 무수히 교차하는 퍼즐과 같다. 단순히 유동인구가 많기 때문에, 권리금이 높기 때문에 좋다는 식의 섣부른 판단은 하지 말아야 한다. 아무리 좋은 상권이라 할지라도 이질성과 동질성의 원리를 무시한 업종 선정은 화를 부를 뿐이다.
##손에 잡히는 상가 뉴스
손절매 투자로 투자수익률 높여볼까
상가투자에서 가장 중요한 부분은 투자수익률이라 해도 과언이 아니다. 높은 투자수익률을 얻을 수 있는 상가일수록 상가는 그 가치를 높게 평가받을 수 있다.
하지만 최근 분양되는 상가들의 분양가가 높아지면서 목 좋은 입지의 상가라고 해도 적정한 투자수익을 얻을 수 없는 경우가 종종 발생하고 있다.
고분양가 상가들이 늘면서 투자자들은 적정 투자수익을 내지 못할까봐 분양상가 투자를 기피하는 일들이 늘고 있고 계절적 비수기까지 겹쳐 상가분양시장은 이래저래 어려운 상황을 맞고 있다.
이에 일부 상가분양 업체에서는 손해를 보더라도 팔려는 이른바 손절매 물건들을 속속 선보이고 있다. 이런 손절매 판매는 최근 상가투자에 관심이 부쩍 늘어난 투자자들이 분양상가보다는 경매시장으로 몰려 투자이익을 극대화하려는 전략과 발맞춘 것이라 할 수 있다.
실제로 올 상반기 법원 경매시장 낙찰가 총액 구성을 살펴보면 상가가 아파트나 토지 등을 제치고 당당히 1위를 차지했다.
이렇게 보다 저렴한 가격에 상품을 매입해 안정적인 투자수익을 얻고자 하는 투자자들에게는 손절매 상품을 눈여겨보는 것도 좋은 방법이다.
준공이 임박했거나 준공이 완료된 상가, 주변 상권에 공실이 많은 지역 등의 상가가 최대한 마진을 줄이거나 손해를 보더라도 물건을 분양하는 경우가 있는데 이런 상가 물량을 잘 고른다면 투자수익률을 극대화 할 수 있기 때문이다.
또 초기 분양가가 높아 분양을 받았다가 금융비용을 감당하지 못하고 손절매하는 경우가 많은데 이들 물건을 확보하는 것도 방법이 될 수 있다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 정미현 선임연구원은 “상가 상품의 하자가 아닌 홍보부족 등으로 인한 분양성 약화나 계절적 비수기로 인한 경기 불황 등으로 분양가를 다운시키거나 손해를 보고라도 분양에 나서는 손절매 상품을 잘 선택한다면 투자수익률을 극대화시킬 수 있다” “하지만 이 경우 가격을 내리는 이유가 무엇인지를 정확히 판단해야만 기대하는 투자수익 상승효과를 누릴 수 있다”고 조언했다.