숙명여대입구 상권은 남영동을 중심으로 한강로를 따라 직사각형 구조를 갖고 있다. 동쪽은 용산동2가, 서쪽은 청파동3가·원효로1가, 남쪽은 한강로1가·용산동1가, 북쪽은 갈월동·후암동 접해 있다. 남영동이라는 지명은 서울의 남쪽인 이곳에 군영이 있었다 해서 붙여졌다. 상권의 주 고객층은 10~20대이며 퇴근시간대에는 직장인들이 모여들어 장사진을 이룬다. 메인 통로인 숙명여대 입구역에서 국민은행으로 이어지는 구역은 20대 여성이 많이 다니는 길목이다.
숙대입구 상권은 1980년대부터 현대 상권으로 변하기 시작했다. 남영동을 중심으로 학교가 급격히 늘었고 한강로 일대의 업무시설들이 상권의 성장을 이끌었다. 1985년 개통된 지하철 4호선이 한강을 중심으로 서울지역을 남북으로 가르면서 핵심 상권으로 이름을 올렸다.
그러나 동대문 지역의 대형 쇼핑몰의 등장으로 여성 고객이 몰리던 예전 모습은 찾기 힘들지만 여심의 거리로 불릴 만큼 의류업종이 잘 발달해 있다. 숙명여대 상권의 중심은 지하철 7번 출구 인근 지역이다. 도로변의 주 업종은 패스트푸드, 화장품, 액세서리, 오락실, 호프집 등이다. 숙대 입구로 올라가면 커피숍, 분식, 의류, 미용실, 호프집 등 젊은 세대들을 눈길을 잡는 업종들이 몰려 있다.
그러나 숙대상권은 철도가 한강로와 청파로 사이를 지나고 있어 상권의 분산되는 현상이 벌어지고 있다. 메인통로 맞은편의 상권은 일부분을 제외하고 활성화가 되지 않고 있다.
상권의 특성
숙대입구 일대는 지리적으로 고립돼 있는 상권이지만 숙명여대 학생들의 흐름이 남영동까지 이어지고 있다.
때문에 숙명여대 입구지역과 남영동 상권과 분리해서 말 할 수 없다. 오르막 지형과 작은 상권 규모가 단점이지만 남영동 상권의 발전 여부에 따라 상권의 세력이 변화할 가능성이 전혀 없는 것이 아니기 때문에 예비 창업자들이 관심을 가지고 지켜볼만한 지역이라고 할 수 있다.
또 미8군 기지의 평택이전에 따른 공원화와 신용산역사의 준공등으로 한강대교에서 광화문에 이르는 대로를 따라 대형빌딩 건설이 급증한다면 이 지역에 현재보다 많은 유동인구가 몰릴 가능성이 매우 크다.
지하철역 7번 출구 인근에 위치한 하디스부터 KFC에 이르는 한강로변은 남영동 상권의 최상급지로 꼽히는 지역이다.
이 대로변은 국철 남영역과 지하철 4호선 숙대입구역, 버스정류장에 집중되는 인구들을 동시에 흡수 할 수 있는 곳이기 때문에 다른 지역과 비교해 수요가 안정적인 장점이 있다. 반대편 지오다노 일대와 숙명여대 주변을 연결해 주는 중간지대이기 때문에 사람들의 왕래가 더욱 빈번하다. 하디스 일대 상권은
세부적으로 대로변과 일명 ‘굴다리’로 불리는 일대, 국철 남영역 주변으로 구분할 수 있다.
임대조건과 유동인구
상가뉴스레이더에 따르면 숙명여대 입구 상권은 최근 상당수의 매장이 매물로 확보되고 있기 때문에 업종과 브랜드를 잘 선택한다면 시세보다 낮은 권리금에 매장을 구할 수 있다.
전반적으로 임대료가 보합세를 유지하고 있어서 향후 시세차익에 대한 부분도 기대해 볼만하다.
그러나 저가 화장품 등 일부 1군 브랜드가 이곳에 입점했다가 처참할 정도의 매출 부진으로 일찌감치 영업을 포기해야만 했던 일이 최근에 발생하고 있는 점은 예비창업자들이 주의를 기울려야 하는 부분이다.
숙명여대 입구 상권 시세는 지역 위치에 따라 갑절가량 차이를 보인다. 상급지는 유동인구가 가장 많은 지하철 출구 지역이다. 이곳은 도소매업이 발달해 있다.
상급지 시세는 1층 33㎡기준으로 월 임대료가 120만원에 이른다. 보증금과 권리금은 각각 5000만원과 8000만원에 형성돼 있다.
중급지에는 숙명여대 입구 방향으로 10대와 20대를 끌어 모으고 있는 다양한 업종이 분포하고 있다.
시세는 1층 33㎡ 기준으로 보증금 3000만원에 월세 100만원에 구할 수 있다. 권리금은 5000만원에 이른다. 2층 점포는 같은 규모를 기준으로 월세가 30만원정도 저렴하다.
하급지는 다세대와 일반 주거지로 생활업종이 주로 분포하고 있다. 상급지와 비교해 월세는 50% 수준이며 권리금은 3000만원대에 형성돼 있다.
유동인구는 지하철 이용객수를 기준으로 일 평균 4만여명이다. 또 상권 내에 8개의 버스 정류장이 있다.
지점별 유동인구를 보면 숙명여대 지하철역 앞 저녁시간대 시간당 유동인구는 1530명이다. 대학교 입구의 저녁시간대 시간당 유동인구도 1500명이다.
주말에 유동인구가 줄어드는 타 상권과 달리 숙명여대 앞 상권은 주말에도 붐빈다. 토요일 저녁시간대 시간당 유동인구는 1600명에 이른다.
창업전문가들은 상권의 특성과 주소비계층, 연령, 기로, 집객력 등을 빠짐없이 분석하는 등 철저한 준비가 선행돼야 한다“고 충고하고 있다.
입지분석 노하우=상권과 주거패턴
‘주거 성향부터 읽어라’
상권을 ‘경제활동을 하는 사람들의 경제적 공간’이라고 한다면 중심주체는 바로 사람이다. 그것도 경제활동을 영위하는 사람, 즉 경제인을 의미한다. 물론 모든 사람들이 당장의 구매력을 갖는 것은 아니다. 하지만 잠재적인 고객임은 틀림없는 사실이다. 일반적으로 가맹점의 출점여부를 판단하는 잣대로 유동인구를 꼽는다. 물론 잘못된 방법은 아니다. 하지만 유동인구 자체가 출점 여부를 판단하는 결정적인 변수로 활용돼서는 안 된다. 업종에 따라서 유동인구가 결정적인 역할을 하기도 하지만 때로는 극히 미미한 영향을 미치기도 한다.
오히려 유동인구의 성향이 중요한 잣대로 활용돼야 한다.
연령층이나 성별분포에 따라 거리의 활동성이 달라지며 시간적인 변화에 따라 소비의 변화가 생기기 때문이다. 이처럼 고객의 성향은 매출 실적과 직결되며, 공간적인 차이를 분명히 나타낸다.
상식적인 차원에서 사람 개개인의 돈 씀씀이는 삶의 방식에 의해 결정되며, 삶의 방식은 소득수준이나 주거성향에 의해 만들어지는 것이 대부분이다. 상권분석을 함에 있어서 사람들의 라이프스타일을 일일이 규명하는 것은 매우 어려운 일이다. 오히려 그들의 주거성향을 파악하는 것이 문제의 본질에 접근하는 지름길이다. 주거성향을 크게 2가지 측면에서 중요성을 갖는다. 우선 주거형태와 관련해 아파트와 일반 주택, 빌라, 연립에 따른 구분이 중요한 변수가 된다. 예전과 달리 아파트가 지역연대감이나 소비성향에 있어서 일반 주거지보다 높다. 특히 소비의 전이속도가 매우 빨라서 일단 소문만 나면 일찌감치 자리를 잡는 것은 시간문제다. 이웃과의 문화의 동질화가 두드러져 높은 수준에서 소비패턴이 비슷해지는 경향이 강하다. 예를 들면 동일 단지에 중대형 민영아파트와 임대아파트가 있다고 한다면 민영아파트 주민의 하향평준화가 아닌 임대 아파트 주민의 상향평준화가 이뤄진다. 외형적으로나마 자가용을 바꾼다든지, 소비패턴을 바꾸는 일을 흔히 볼 수 있다. 이처럼 아파트는 일반주거지와는 다른 라이프스타일을 보인다.
빌라나 연립주택의 경우에도 독특한 라이프스타일을 보여준다. 서울을 비롯한 수도권은 주택보급률이 전국 평균에도 못 미치는 70~80%에 불과하기 때문에 이사철이 되면 심각한 주택난을 겪게 된다.
이 중 상당수가 20대 후반에서 30대 초반이다. 주거의 쾌적성을 추구하기보다는 생활의 편리성을 추구하기 때문에 아파트 식 구조를 선호하지만 정작 구입할 여유가 없기 때문에 빌라나 연립을 선택하게 된다. 이들은 자신의 소비수준보다 소득수준이 상회하는 경우가 빈번하다. 생활밀착형 소비도 왕성하게 일어나지만 여유적인 소비도 만만치 않다. 활동시간대가 휴식시간대보다 많기 때문에 저녁시간대는 물론 야간에도 소비가 꾸준히 지속된다. 배달음식점과 비디오대여점이 출점하기에 안성맞춤이다. 주거성향과 관련해 중요한 변수는 주택소유를 들 수 있다. 자가와 임차문제가 아니라 자가 주택을 소유하는 연령과 관련한 문제다. 사람이 태어난 후 유년기에는 자가 주택에 살게 된다. 그러다가 20세를 전후해서 독립을 하게 되면서 셋방을 살게 되고 결혼과 함께 주택소유의 기회가 찾아온다.
그러다가 40대 중반 이후 자녀교육문제와 출가, 배우자 사망 등의 이유로 주택 소유의 의미가 퇴색됨에 따라 소유자체를 포기하는 경우가 찾아온다.
이른바 주택생애주기이론에 따르면 소유연령층에 따라 주거패턴의 공간이동이 극명하게 나타난다고 하는데, 실제로 결혼과 동시에 신도시의 아파트를 구입해 이사를 가게 되고 노년이 되면 다시 주변으로 밀려나게 마련이다.
일산이나 산본, 평촌, 상동과 같은 신도시에는 유년층이나 청소년층 자녀를 둔 30~40대 초반의 부모가 대부분이다.