채권자가 채무자에 대한 금전채권 소송에서 승소해 채무명의가 있음에도 불구하고 채무자는 다른 재산도 없으면서 자신이 매도인으로부터 매수한 부동산에 대해 잔금까지 치러놓고도 이전등기를 완료하지 않는 경우가 있다. 채무자 입장에서는 어차피 자기 명의로 소유권을 넘겨도 바로 채권자가 그 부동산을 압류한 후 경매 신청할 것이 명백하므로일부러 이전등기를 받지 않는 것이다. 이 경우 그 부동산매도인이 채무자를 상대로 등기인수청구를 해주면 좋지만 만약 채무자와 매도인이 친한 사이거나 서로 짜고 이러한 권리를 행사하지 않는 경우도 종종 있다.

그렇다면 이러한 경우 그 얄미운 채무자의 채권자들은 어떠한 구제방법이 있을까? 위 사안의 경우 채무자가 자신이 매수한 부동산의 소유권이전등기를 하지 않는 한 채권자는 직접 부동산을 현금화하여 만족을 얻을 수 없게 된다. 그러므로 채권자는 채무자가 매도인에 대해 가지는 채권인 부동산소유권이전등기청구권을 현금화하는 방법으로 채권의 만족을 얻어야 한다.

하지만 그 절차가 상당히 까다로운데, 채권자는 채무자의 주소지 관할법원에 채무자가 매도인에 대해 가지는 부동산 소유권이전등기청구권 압류신청을 하고 또 부동산소재지 관할법원에 부동산 보관인선임과 권리이전명령을 신청해야 한다. 다만 압류된 부동산소유권이전등기청구권은 채권이므로 등기부상 공시방법이 없기 때문에 만일 매도인이 채무자 또는 제3자에게 위 부동산의 소유권이전등기를 해줄 경우에는 채권자는 이의 무효나 취소를 구할 수는 없고 단지 매도인에 대해 손해배상을 청구할 수 있을 뿐이다. (대법원 1992. 11. 10. 선고 92다4680 전원합의체 판결)

이와 같이 채권자는 법원으로부터 부동산소유권이전등기청구권 압류명령과 보관인선임 및 권리이전명령을 받은 후에도 채권의 변제를 받기 위해서는 현금화해야 하는데 그 절차는 부동산에 대한 강제집행에 관한 규정에 따라야 한다. 왜냐하면 부동산소유권이전등기청구권의 집행은 이전등기청구권 자체를 처분해 그 대금으로 채권의 만족을 얻는 것이 아니고 채무자의 명의로 소유권이전등기를 마친 후 이에 대해 강제집행을 실시해 채권을 만족시키는 것이기 때문이다.

한편, 위와 같은 권리이전명령은 강제력이 없으므로 매도인이 보관인에 대해 임의로 위 부동산의 등기이행에 협력하지 않을 경우에는 채권자는 추심권을 획득하기 위해 추심명령신청을 해 추심명령을 받은 뒤 추심소송을 제기해 승소 판결을 받아 위 부동산을 채무자에게로 소유권이전등기 한 다음 강제경매 신청해 그 매각대금에서 변제받아야만 한다.

<강민구 변호사 이력>

 [학력]
▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]
▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 現) 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ 現) TV조선 강적들 고정패널
▲ 現) SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인 진솔 대표변호사

[저서]
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)