무허가 혹은 등기를 하지 않은 건물이라고 해도 주택임대차보호법이 적용된다. 따라서 불법건물인 옥탑방 역시 실제로 거주하고 전입신고를 하면 전세보증금을 보호받을 수 있다. 문제는 전입신고다. 또한 주민등록지와 실거주지가 달라도 임대차 보호를 받을 수 없다. 그런데 이러한 옥탑방이 다세대주택의 일부인지 다가구주택의 일부인지에 따라 결과가 달라진다.

-다가구주택 옥탑방만 보호받을 수 있어

다세대주택의 경우는 연립주택이나 아파트처럼 구분하여 등기가 되는 데 반해 다가구주택은 한 개의 집안에 방만 따로 쓰는 것과 같아서 별도의 구분등기가 되지 않는다. 따라서 다세대주택의 경우 각각이 독립돼 거래가 되고 주민등록도 별도로 할 수 있는 반면 다가구주택은 여러 사람의 가구가 한 지번으로 주소를 사용하게 된다. 이러한 이유 때문에 다세대주택의 무허가 옥탑방의 경우는 별도의 구분등기가 불가능해 주민등록을 할 수 없고 그 때문에 결과적으로 보증금을 보호받지 못한다. 이에 반해 다가구주택의 옥탑방의 경우 비록 무허가라도 지번으로 전입신고가 가능하므로 보호받을 수 있다.

-다세대 주택과 다가구 주택 전입신고 시 주의할 점

다가구 주택에 전입신고를 할 때는 지번까지만 기재하면 된다. 그러나 이 경우 반드시 부동산등기부나 건축물대장을 확인해야 한다. 둘 중 하나라도 맞아야만 보호받을 수 있기 때문이다. 반면 다세대 주택은 각 세대별 등기가 이루어지기 때문에 주소는 물론 호수까지 정확하게 써야 한다. 가끔 대문에 붙어 있는 호실이 부동산등기부와 달라 보호받지 못하는 경우도 종종 발생한다.

-옥탑방 계약 시 주의할 점

대부분의 옥탑방은 불법이기 때문에 다세대주택의 경우는 전입신고 자체가 안 되므로 보증금을 보호받지 못한다. 가끔 집주인이 세입자에게 전입신고를 다른 곳에 해줄 테니 걱정말라고 유혹하는 경우가 있는데 실제거주지와 주민등록지가 다른 경우도 법의 보호를 받을 수 없다.

따라서 옥탑방에 세를 들 때는 가능한 한 중개업자를 통해 계약하는 것이 좋고 만약 그렇지 못할 경우에는 본채의 건축물 대장을 떼어봐서 다세대인지 다가구인지를 반드시 사전에 살펴보는 것이 좋다. 다세대주택의 경우 무허가 옥탑방은 전입신고를 못해 보호가 안 되니 보증금을 많이 걸면 안 되고 가능한 월세로 사는 것이 더 낫다.

<강민구 변호사 이력>

[학력]
▲ 고려대학교 법학과 졸업

▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]
▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)

▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 現) 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ 現) TV조선 강적들 고정패널
▲ 現) SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)


강민구 변호사  mkkpro@naver.com

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