오피스텔 주인 甲은 세입자 乙과 임대차계약을 체결하면서 계약서상 용도란에 ‘업무용’ 이라 기재했고 특약사항으로 ’전입신고 불가, 만약 전입신고를 할 경우에는 세입자가 집주인에게 손해배상 책임이 있다‘는 내용을 추가했다. 그런데도 불구하고 세입자 乙은 전입신고를 했고 그 결과 甲은 기존에 환급받은 부가세를 모두 국세청에 반환해야만 했다. 이에 화가 난 甲은 乙을 상대로 손해배상 소송을 제기했지만 패소했다.

-실질적으로 ‘주거용’으로 계약한 것이라면 주택임대차보호법 적용대상

乙이 계약서 특약사항을 위반한 것이 분명한데 왜 승소했을까? 이 사건의 쟁점은 세입자가 이 사건 오피스텔을 실질적으로 업무용으로만 사용하기로 약정하였는지 여부인데 계약서 내용이 오히려 세입자가 거주용으로 사용한다는 것을 암시하는 것으로 비춰진 것 때문이었다. 즉 ‘전입신고 불가’라는 내용은 세입자가 실질적으로 거주용으로 사용한다는 점을 집주인이 알았다는 것이다. 그 결과 실질적인 계약은 주택임대차이므로 주택임대차보호법에 적용되는데 세입자에게 불리한 특약내용은 항은 모두 무효이므로 세입자가 승소한 것이다.

-이 경우 임대인의 입장에서 세입자의 전입신고를 막을 방법은

결국 이 사건에서 甲이 패소한 이유는 계약내용이 불분명했기 때문이다. 즉 임대차 계약서 용도란에 업무용이라고 표기했다는 사실만으로는 세입자에게 업무용으로만 사용하라고 제한한 것으로 보기에 부족하다. 만약 이 사건 계약에 있어 甲과 乙 사이의 계약내용에 명백하게 ‘주거용으로 사용하지 못한다’는 특약이 있었다면 甲이 승소했을 것이다.

-오피스텔 주인 甲은 왜 세입자인 乙에게 전입신고를 못하게 했을까

건물주가 사무용 오피스텔이나 상가에 대한 임대사업자 신고를 할 경우에는 분양가 중 건물 가격의 10%인 부가세를 환급받게 된다. 그런데 만약 이를 주거용으로 임대한 사실이 드러나면 이미 받은 부가세를 다시 반환해야 하므로 세입자로 하여금 전입신고를 하지 못하게 하는 것이다. 또 오피스텔을 주거용으로 임대하면 해당 오피스텔이 주택으로 간주돼 소유자가 1가구 2주택이 되어 추후 한 채를 팔 경우 양도소득세가 많이 부과될 수도 있다.

-오피스텔 세입자 입장에서 피해를 막으려면

전입신고를 계속 거부한다면 주인과 합의해서 전세권, 임차권 내지 근저당권을 설정하여 등기를 해야 나중에 보증금을 보호받을 수 있다. 다만 설정비용이 드는데 통상 이것은 세입자가 부담하는 경우가 많다.


<강민구 변호사 이력>

[학력]
▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]
▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 現) 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ 現) TV조선 강적들 고정패널
▲ 現) SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)


강민구 변호사  mkkpro@naver.com

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