<뉴시스>
세입자(임차인)는 경제적 약자로 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법 등을 통해 법적·제도적으로 보호를 받을 수 있다.

그러나 현실에서는 월세를 밀려 연체하는 경우도 있고 계약 기간이 만료됐어도 집을 비워주지 않는 일이 종종 벌어지기도 한다.
여러 사정이야 있겠지만 집주인 입장에서는 금전적인 손해와 함께 이래저래 골치가 아플 수밖에 없다.

월세를 2회 이상 연체한 경우에는 집주인이 일방적으로 임대차계약을 해지할 수 있는데 민법 제640조(차임연체와 해지)에는 ‘건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다’고 명시돼 있다.

즉, 두 달의 월세를 연체한 경우는 물론이고 10월분을 연체하고 11월분은 내고 다시 12월에 연체해도 임대차 계약을 해지할 수 있다.

다만 월세가 두 달 밀렸다고 해서 해지되는 것은 아니다. 월세가 50만 원인 경우 40만 원씩 매달 월세를 냈다면 10만 원씩 10개월이 밀려서 두 달치에 해당하는 금액일 때 계약해지가 가능한 것이다.

또 세입자에게 연체이자를 부담시키려면 계약서에 별도의 약정과 이율도 정해 놓는 것이 좋다. 약정한 이율이 없다면 연체 이율은 법정이율인 연 5% 정도를 적용하는 것이 무난하다. 무엇보다 쌍방이 받아들일 수 있는 범위를 제시하는 것이 좋다.

월세가 연체될 경우 지급명령신청제도를 활용해 볼 수 있다. 지급명령신청이란 돈을 달라는 취지의 소장을 법원에 제출하는 것으로 소장을 받은 법원을 임차인에게 해당 내용을 송달하고 이의 제기하지 않으면 지급명령이 결정되는 제도이다.

이 제도는 명도소송과 같이 재판을 통해 판결을 받지 않고 법원에 신청서류를 보내면 결정되는 것으로 보다 간편하고 복잡하지 않은 법제도로 볼 수 있다.

집주인은 세입자가 월세를 지급할 능력이 없거나 의사가 없다고 판단되면 보증금이 바닥나기 전에 해지 의사표시와 동시에 주택(건물)을 비워달라고 요구하는 것이 좋다.
통상 연체를 조금 해도 기다려주는 것을 미덕으로 생각하지만 자칫 소송으로 이어질 수 있어 명도절차 신청은 빠를수록 좋다.

월세가 몇 달씩 연체된다면 합의 해지 아니면 명도소송을 선택하는 것이 방법이 될 수 있다. 명도소송은 임대차계약이 종료 및 해지된 경우 집주인 건물 인도 요구에도 불구하고 세입자가 이를 거부할 때 관할 법원에 부동산을 명도해 달라고 제기하여 법원의 판결을 통해 점유를 이전 받을 수 있다.

가능하면 소송을 통해 강제 집행은 피하는 것이 좋다. 소송에 따른 비용이 만만치 않고 소송 진행과정이 길어질수록 월세를 못 받는 등의 금전적인 손해도 크기 때문이다. 따라서 집주인이 조금 손해를 보더라도 세입자와 원만한 해결을 하기 위해 노력하는 것이 무엇보다 중요하다.

[부동산114]



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