취득 후 몇 년이 지나 주택을 매도하면 매매차익에 대한 양도세를 내야 하는데, 이때 중요한 것이 취득가격과 각종 비용들을 증명하는 자료들이다.
그중에서도 특히 실제 취득가격을 입증할 수 없는 경우 실제 취득가액보다 낮은 금액으로 인정받아 실제 부담해야 하는 양도세보다 더 많은 양도세를 내야 하는 사례가 종종 발생하고 있으므로 주의해야 한다.
취득할 때 매매금액을 줄여 쓴 다운계약서를 작성해 둔 경우에는 더욱 더 큰 문제가 된다. 매매금액을 줄여 쓴 만큼 양도차익이 더 발생하게 되므로 내가 누린 양도차익에 대한 양도세뿐만 아니라 내가 누리지도 않은 양도차익에 대한 양도세를 부담해야 하기 때문이다.
다운계약서와 다른 실제 매매금액을 입증할 수 있다면 원래 취득가액으로 인정받을 수도 있지만 이러한 입증서류가 없는 경우에는 꼼짝없이 양도세를 부담할 수밖에 없다.
만약 취득가액을 입증해도 취득 당시 거래 신고 대상인 경우에는 과태료 문제도 발생하게 되며 취득세 추징 문제도 발생할 수 있다.
이러한 방식에 의하여 취득가액이 입증되어 수정되는 경우 종전 매도인은 양도세를 추징당하게 된다.
취득가액이 입증되지 않는 경우 종종 양도 당시 실지 거래가액의 일정비율을 취득가액으로 인정하는 환산가액을 사용하는 경우도 있다.
이러한 환산가액은 검인계약서상 금액이 확인되는 경우 취득가액으로 인정받지 못하고 다시 검인계약서상 금액을 취득가액으로 보아 양도세를 재계산하여 추징되므로 주의해야 한다.
취득 이후에 새시 비용이나 확장공사 비용 등의 각종 수선비용이 발생하였다면 그 비용도 양도세 계산 시 비용으로 인정되기 때문에 관련 영수증을 잘 보관하여야 한다.
과세관청과의 비용인정여부 마찰을 피하기 위해서는 가급적 금융거래내역(통장 등)을 보관하는 것이 바람직하다.
주택을 매도할 때 지불하는 중개보수 등도 영수증을 갖추어 제출하면 양도세 계산 시 비용으로 인정된다. 다만 취득세, 교육세, 농특세, 납부영수증은 분실하더라도 관계기관의 확인을 거쳐 양도세 계산 시 비용으로 인정받을 수 있다.
[제공 : 부동산114]