지난 몇 년 동안 전셋값과 집값이 동반상승함에 따라 갭 투자가 유행처럼 번지고 있다. 갭 투자는 주택시장에서 전세금이 꾸준히 상승하는 점을 이용한 것으로 매매가 대비 전셋값이 비싼 지역의 주택을 전세를 끼고 소액으로 투자해 매입한 뒤 집값이 뛰면 곧바로 집을 팔고 시세 차익을 얻는 단기 투자를 말한다. 정부는 이러한 갭투자를 막기 위해 최근 강력한 8.2 부동산대책을 발표하기도 했다.

갭 투자는 전세가율(매매가격 대비 전세금)이 최소 70%를 넘는 지역에서 아파트를 사들여 매매가격이 오르면 이를 되팔아 이익을 내는 투자 방식이다. 전세를 안고 집을 살 경우 적은 금액으로 소유할 수 있어 향후 집값이나 전세가가 상승할 경우 차익을 볼 수 있는 것이 갭투자의 장점이다. 하지만 최근 정부의 규제정책이 나오고 집값 하락을 걱정하는 목소리가 커지면서 마땅히 들어오려는 세입자가 없어질 경우 세입자에게 전세금을 돌려주기 위해 추가 대출을 받는 최악의 상황으로 치닫게 될 수도 있다.

아파트 매매가 대비 전세가율이 80% 이상 되는 매물이 많은 지역으로 갭 투자가 몰리고 있는데 추후 공급되는 물량이 많거나 정부의 규제책에 따라 변수가 발생할 수 있어 주변의 성공사례만 듣고 무작정 뛰어 들었다가는 큰 손해를 볼 수 있다. 즉 반드시 전세가율이 높다고 좋은 투자는 아니다. 오히려 전세금이 향후 오를 만한 집이 최적이며 전세가율은 높아도 매매수요 없으면 역시 위험할 수 있다. 세입자의 전세금도 집주인의 입장에서는 채무이므로 나중에 전세금을 반환해주지 못하면 집에 대해 경매신청이 될 수 있어 손해를 볼 수도 있으므로 충분한 여유자금으로 장기간 접근해야 한다.

한편 갭 투자의 경우 시세차익 대비 부대비용도 만만치 않다. 갭투자 시 취등록세와 공인중개사 수수료, 법무사비 등 각종 비용도 만만찮고, 여러 채를 보유할 경우 종합부동산세 대상이 될 수 있다는 점도 고려해야 한다. 특히 이번에 발표한 정부의 8.2.부동산대책에 의하면 향후 3주택 이상의 다가구 주택의 경우 양도차익의 60%까지 과세가 가능하므로 갭투자자들에게는 폭탄이 아닐 수 없다. 또한 주택시장의 경우 이제는 전세보다는 월세가 대세인 만큼 향후에는 전세를 끼고 사는 갭투자의 입지가 갈수록 좁아질 가능성이 높아지고 있다. 부동산시장이 얼어붙고 있는 시점에서 섣부른 갭투자로 인해 오히려 큰 손해를 볼 수도 있으니 주의해야 할 것이다.

<강민구 변호사 이력>

[학력]
▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]
▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 現) 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ 現) TV조선 강적들 고정패널
▲ 現) SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)

강민구 변호사  mkkpro@naver.com

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