A씨는 최근 다세대 건물을 낙찰받았다. 그런데 그 건물 옥상에 조그마한 옥탑건물이 하나 있었는데 경매물건명세서에는 독립된 물건으로 평가하여 ‘제시외건물’이라고 기재되었다. 그 결과 그 부분은 감정평가에서도 제외되었는데 나중에 A씨가 낙찰받은 뒤 알아보니 그 옥탑건물은 독립된 물건이 아니라 원 건물에 부합된 것에 불과한 것을 알게 되었다. 이 경우 A씨는 그 옥탑건물에 대하여도 소유권을 취득하게 되는가?

입찰에 참가할 경우 특히 주의할 것이 ‘제시외물건’이다. 제시외물건이라 함은 경매신청채권자의 경매신청 목적물에는 해당물건이 없는데도 법원의 의뢰를 받은 감정평가기관이 실제로 감정을 한 결과 현장에서 발견된 건물을 말한다. 제시외물건이 부합물, 종물이라고 하면 낙찰자는 이에 대한 소유권까지 함께 취득한다. 그 이유는 부합물과 종물은 주물의 처분에 따르게 되어 소유권이 주물의 소유자에게 귀속되기 때문이다(민법 100조, 256조). 반면 제시외건물이 부합물이나 종물이 아니라 독립된 물건으로 평가될 경우에는 낙찰자는 소유권을 취득하지 못하게 된다. 이러한 경우 종종 경매정보지 등에 ‘경매외 혹은 입찰외 물건, 매각외물건’이라고 표시되는 경우가 있다. 하지만 제시외물건 인지 여부는 경매과정에서 제대로 감정평가가 되었는지 여부와 무관하게 결정된다. 가령 감정평가가 제대로 되지 않았더라도 부합이 인정될 경우에는 낙찰자가 소유권을 취득하게 된다.

그럼 어느 경우에 부합으로 인정될 수 있을까? 대법원은 ① 객관적인 요소로, 기존건물과 독립한 경제적 효용을 가지고 거래상 별개의 소유권의 객체가 될 수 있는지 여부 ② 기능적인 요소로, 어느 건물이 주된 건물의 종물이기 위해서는 주된 건물의 경제적 효용을 보조하기 위하여 계속적으로 이바지되어야 하는 관계가 있어야 하고, ③ 주관적인 요소로, 증축하여 이를 소유하는 자의 의사 등을 종합하여 판단해야 한다고 보고 있다. 판례를 살펴보면, 지하 1층, 지상 7층의 주상복합건물을 신축하면서 불법으로 위 건물 중 주택 부분인 7층의 복층으로 같은 면적의 상층을 건축하였고, 그 상층은 독립된 외부 통로가 없이 하층 내부에 설치된 계단을 통해서만 출입이 가능하고, 별도의 주방시설도 없이 방과 거실로만 이루어져 있으며, 위와 같은 사정으로 상ㆍ하층 전체가 단일한 목적물로 임대되어 사용된 경우, 그 상층 부분은 하층에 부합되었다고 보았다. 반면 별도의 건물이 방과 마루 및 부엌이 설치되어 있어 그 자체만으로도 주거용으로 쓰일 수 있는 구조를 갖추고 있는 경우에는 부합을 인정하지 않은 사례도 있다. 만약 기존의 건물에 증축되어 부합된 건축물에 대한 감정평가가 없었거나 터무니없이 낮은 금액으로 저평가된 경우에도 주물을 낙찰 받은 사람은 부합물에 대한 소유권을 취득하게 될까? 이점에 관하여 대법원은 제시외물건이 재대로 감정평가가 되었는지와 무관하게 낙찰자는 주물에 딸린 부합물과 종물의 소유권을 취득한다고 보고 있다. 하지만 이와 같이 부합물로서 경매목적물에 포함됨에도 불구하고, 경매법원에서 이를 독립된 물건으로 보고 매각물건명세서에 기재하지도 않고, 감정평가 대상에도 포함시키지 않은 경우에는 감정가격의 결정이 정당하게 이뤄졌다고 볼 수 없다. 결국 경매가가 떨어짐으로 인해 경매 이해관계인들은 모두 손해를 보게 되고 낙찰자만 이익을 취득하게 된다. 낙찰자가 매각대금을 지급하면 부합물에 대한 소유권을 취득하게 되나, 만약 매각대금을 지급하기 전이라면 어떨까? 이 경우에는 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때에 해당되므로 매각허가에 대한 이의를 제기할 수 있고, 법원이 이를 직권으로 매각허가를 불허할 수도 있다(민집 121조 5호, 123조 2항). 매각불허가 결정이 나게 되면 부합물을 포함시켜 경매대상 물건을 재감정을 한 후 다시 경매를 진행하게 된다.

사례로 돌아가 살피건대, A씨가 낙찰 받은 건물은 주물이고, 옥탑건물은 부합물이므로 비록 감정평가에서 옥탑건물에 대한 부분이 제외되었다고 해도 A씨가 매각대금을 지급하면 옥탑건물에 대하여도 소유권을 취득하게 된다. 하지만 매각대금을 지급하기 전에 이해관계인이 매각허가에 대한 이의를 신청할 경우 매각불허가가 될 수도 있으니 매각대금을 신속하게 지급하는 것이 유리하다.

<강민구 변호사 이력>

[학력]
▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]
▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 現) 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ 現) TV조선 강적들 고정패널
▲ 現) SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)

강민구 변호사  mkkpro@naver.com

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