A씨는 부동산 입찰에 참여하였는데 당시 부동산의 감정가격은 5억 원이었다. A씨는 감정가의 10%인 5천만원을 입찰보증금으로 제출하고 입찰가격은 7억 원을 기재하였고 낙찰 결과 A씨가 가장 최고가를 쓴 것으로 확인되었다. 하지만 경매법원에서는 A씨가 작성한 입찰표의 보증금액란에 처음에는 7천만 원으로 기재되었다가 나중에 두 줄을 긋고 그 옆에 5천만 원으로 수정된 것을 발견하고는 차순위자인 B씨에게 매각허가결정을 하였다. A씨는 입찰보증금을 투찰가의 10%인 줄 알고 7천만 원으로 기재하였다가 나중에 감정가의 10%라는 것을 알고 고친 것인데 뭐가 문제냐고 항의하며 B씨에 대한 매각허가결정에 대해 이의를 제기하려고 한다. 이때그 절차와 승소할 가능성은?

① 서설

부동산 경매의 매각 절차에 따라 법원이 매각 허가 여부를 결정하게 된다. 매각 허가가 결정 나기 전에는 매각결정기일에 이해관계인이 허가 여부에 관하여 의견을 개진할 수 있다. 하지만 막상 매각 결정이 날 경우에는 이에 대한 즉시항고를 할 수 있는데, 과거에는 판사가 매각 결정을 하였으므로 바로 (즉시)항고 절차로 이어졌지만, 지금은 사법보좌관이 매각 결정을 하므로 절차가 복잡하게 되었다. 사법보좌관규칙에 이에 대한 상세한 규정이 있는데 아직까지 민사집행법의 조문이 이에 상응하게 개정되지 아니하여 해석에 혼선을 일으키고 있다.
더욱이 2014. 9.1. 사법보좌관규칙이 개정(2015. 5.23.시행) 되면서 사법보좌관의 매각결정에 대한 이의신청 단계에서 보증금을 납부하도록 함으로써 이의신청 시에도 민사집행법의 (즉시)항고절차에 따른 요건을 갖추도록 규정을 정비하였다. 뿐만 아니라 민사집행법의 항고절차 등에 관해서는 같은 법이 준용되고, 사법보좌관규칙이 적용되지 않음을 분명히 하였다(사법보좌관규칙 4조 10항).

② 사법보좌관에 대한 이의절차(=즉시항고 선행절차)

법원에서 사법보좌관 제도를 시행하면서 경매절차에 있어 매각 허가 여부에 관한 결정은 일단 사법보좌관이 하게 되어 있다. 따라서 사법보좌관이 매각 허가 혹은 불허가 결정을 할 경우에는 이에 대해 즉시항고를 한다고 해도 이를 이의신청으로 간주한다(사법보좌관규칙 4조 1항). 또한 이러한 이의신청은 사법보좌관에게 하여야 하며 그 처분(매각결정)을 고지 받은 날로부터 7일 이내 하여야 하는데 이 기간은 불변기간이다(동조 2, 3항).
이의신청을 사법보좌관에게 하도록 한 것은 사법보좌관 스스로 ‘제도의 고안’으로써 자신이 한 처분을 결정할 기회를 주기 위한 것이다.(실무상으로는 사법보좌관에게 2~3일 내에 경정처리 할 시간을 줌). 따라서 당사자가 사법보좌관의 처분에 대해 이의신청을 하지 않고 즉시항고로 불복하더라도 이는 이의신청으로 처리하게 되어 있으므로 인지를 붙일 필요가 없다(동조 4항).
다만 보증서류에 관하여는 예전에는 인지와 마찬가지로 붙일 필요가 없다고 되어 있었으나, 지금은 보증서류를 붙여야 한다(2014. 9.1. 사법보좌관규칙 개정). 원칙적으로 매각허가에 대한 이의신청 시 낙찰대금의 10%의 보증금을 현금 내지 법원이 인정하는 유가증권으로 내야 한다. 이의신청(항고)을 제기하면서 항고장에 보증을 제공하였음을 증명하는 서류를 붙이지 아니한 때에는 원심법원은 이의신청서(항고장)을 받은 날부터 1주 이내에 결정으로 이를 각하하여야 한다(민사집행법 130조 4항).

③ 항고심 절차

만약 사법보좌관이 이의신청 사유가 타당하다고 인정할 경우 2~3일 내 즉시 경정처리를 한다(제도의 고안). 하지만 만약 사법보좌관이 이의사유가 없다고 인정할 경우에는 지체 없이 소속법원의 단독판사에게 송부한다(동조 5항). 판사는 이의신청이 이유 있다고 인정할 경우 사법보좌관의 처분을 경정하나(동조 6항 3호), 이의신청이 이유 없다고 인정할 경우 사법보좌관의 처분을 인가하고, 이의신청 사건을 항고법원에 송부한다. 이 경우 비로소 이의신청은 즉시항고로 본다(동조 6항 5호).
인가결정은 이의신청인에게 고지한다(동조 6항 5-2호). 이 때 원심법원은 사법보좌관의 처분에 대한 인가를 하면서 동시에 이의신청한 사람에게는 인지보정 명령을 내리고 보정을 하지 아니하면 이의신청은 각하한다(동조 6항 6호). 하지만 사법보좌관의 처분을 인가할 때 항고의 요건이 되는 항고이유서, 항고보증금 등은 보정을 명하지 아니하고 각하한다(사법보좌관규칙 제2552호, 2014.9.1., 일부 개정 이유).
항고이유와 관련하여, 이의신청서에 신청이유(=항고이유)를 적지 아니한 때에는 이의신청서를 제출한 날로부터 10일 이내에 항고이유서를 원심법원에 제출하여야 한다(민사집행법 15조 3항). 항고이유서는 제출강제주의이며, 항고법원이 이를 촉구하거나 보정명령을 내릴 필요도 없으므로 기간 내에 미제출할 경우 항고가 각하됨을 유의해야 한다.
항고이유는 ▲ 매각허가에 대한 이의신청사유가 있다거나, ▲ 그 결정절차에 중대한 잘못이 있는 경우, ▲ 재심사유(민사소송법 제451조제1항 각호의 사유)가 있을 경우에만 할 수 있다(민사집행법 130조 1,2항). 항고이유가 위의 내용에 위반되거나, 항고가 부적법하고 이를 보정할 수 없음이 분명한 경우에도 즉시항고가 각하된다.
항고법원은 항고장 또는 항고이유서에 적힌 이유에 대해서만 조사한다. 그러나 원심재판에 영향을 미칠 수 있는 법령위반 또는 사실오인이 있는지에 대해서는 직권으로 조사할 수도 있다. 항고심에서 집행법원(원심법원)의 결정이 취소되면 해당 물건의 매각허가 여부에 대한 결정은 항고법원이 아닌 원심법원이 한다.
항고인이 항고를 취하하거나 항고법원에서 항고가 기각되면 집행법원의 원심대로 절차가 진행된다. 이 경우 항고인이 채무자나 소유자라면 그들이 제공한 보증금은 모두 배당금액에 산입되어 보증으로 제공한 금전이나 유가증권을 돌려줄 것을 요구할 수 없다(민사집행법 130조 6항). 항고인이 채무자와 소유자 이외의 사람이라면 보증원금을 돌려받을 수 있으나, 보증으로 제공한 금전이나 유가증권을 현금화한 금액 가운데 항고를 한 날부터 항고기각결정이 확정된 날까지의 매각대금에 대한 이자(연15%)는 돌려줄 것을 요구할 수 없다.

④ 사례해설

사례로 돌아가 살피건대, A씨는 위와 같은 절차를 걸쳐 사법보좌관의 매각허가결정에 대한 이의신청을 제기할 수 있으나, 입찰금액 또는 입찰보증금액을 수정할 경우 입찰이 무효가 되므로 낙찰을 받을 수 없다. 따라서 B씨에게 매각허가결정된 것은 정당하며 A씨의 이의신청은 결국 항고법원으로 송부되어 즉시항고 절차로 전이된 후 결국은 항고 기각될 것이다. 다만 이 경우 즉시항고를 한 사람이 소유자나 채무자가 아니므로 항고일부터 항고기각일까지의 매각대금에 대한 이자를 공제한 나머지 보증금은 돌려받을 수 있다. 아울러 입찰보증금은 단 1원이라도 부족할 경우에도 입찰자체가 무효이므로 신중을 기해야 한다.

<강민구 변호사 이력>

[학력]

▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]

▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 現) 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ 現) TV조선 강적들 고정패널
▲ 現) SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]

▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)

강민구 변호사  mkkpro@naver.com

<저작권자 © 일요서울, 무단 전재 및 재배포 금지>