작년 하반기부터 주택시장 회복세… 실물경제에 미칠 영향은?
완만한 모기지금리·주택 가격 상승으로 주택 구매 부담 미미
규제 완화 따른 수혜 기대… 상반기 미 정부 움직임 가시화
미국 주택시장의 상승세가 완연하다. 양호한 경기는 주택 수요의 기반이 되기 때문이다. 2010년부터 미국 경기는 우상향 추세를 유지한다. 금융위기 여파로 2009년 3만호 증가에 그쳤던 신규 가구는 이후 연평균 11만호씩 증가했다. 가계의 구매력도 향상됐다. 고용시장이 정상화되면서 개인소득은 3%대 증가세를 이어갔다.
다만 경기 개선세는 강약을 조절하며 진행됐다. 2015년부터 약 1년 반 동안 경기 회복 탄력은 약화된 반면 주택시장은 수요와 공급, 가격 모두 우상향 추세를 이어갔다. 이러한 차별화는 2017년 상반기 주택시장을 제약했던 주 요인으로 부상했다. 작년 상반기 고용시장을 필두로 경기 개선세가 재개되면서 차별화가 해소됐다. 최근 주택시장 개선은 실수요에 기반한다.
규제 완화에 따른 수혜까지 기대된다. 트럼프 대통령은 작년 2월 금융규제를 골자로 한 도드-프랭크법을 개정하는 행정명령에 서명했다. 금년 2월부터 차기 연준의장으로 금융규제 완화에 옹호적인 파월 연준이사가 임명된다. 상반기 중 규제 완화 움직임이 가시화될 전망이다.
도드-프랭크법의 주 내용은 금융기관들의 자기자본투자를 규제하는 ‘볼커룰’이다. 법이 시행되기 전 페니메이(Fannie-mae), 프레디맥(Freddie-Mac)과 같은 모기지 전문은행은 신용등급이 낮아 프라임 대출이 불가능한 사람들에게까지도 대출을 제공해줬다. 그리고 이를 유동화시켜 다른 금융기관에 재판매해 건전성을 유지했다. 볼커룰이 도입된 후 금융기관의 모기지 유동화 증권(MBS)에 대한 수요가 급감했다. 신용등급이 낮은 고객들에 대한 대출은 제한됐다.
우량고객과 비우량고객 간 금융기관의 모기지 대출 태도는 차별적이다. 우량 대출에 대한 대출 태도는 2010년 이후 지속적으로 완화돼 기준치(0) 하회 흐름을 이어간다. 금융위기 이전 수준과 비슷해 우량고객에 대한 대출이 정상화됐음을 시사한다. 반면 비우량대출(서브프라임 대출)에 대해서는 금융상황이 나아졌음에도 여전히 보수적이다.
모기지대출의 대부분이 고신용자에게 집중되고 있다. 신용 등급별 모기지시행 대출 규모를 보면, 가장 신용도가 우수한 그룹이 전체 대출에서 차지하는 비중은 작년 3/4분기 기준으로 57%다.
이는 금융위기 이전(2005~2007년) 평균 25.6%를 크게 상회한다. 반면 신용도가 하위 40%에 해당되는 그룹이 받은 모기지 대출은 전체의 8.9%에 불과하다.
연준의 통화정책 정상화에 따른 모기지금리 상승은 불편한 이슈다. 유가 기저효과에 따른 물가 상승, 선진국의 통화정책 정상화, 안정적 경기 흐름과 정책 기대 등이 금리 상승을 견인한다. 다만 장기금리 상승이 목도되더라도 그 폭은 과거보다 미미하고, 상승 속도 역시 완만할 전망이다. 1990년 이후 총 3차례의 기준금리 인상 기간 동안 모기지금리 인상폭은 기준금리 인상분을 하회했다. 1994년에 비해 2004년의 기준금리 인상은 완만한 속도로 이뤄졌다. 당시 기준금리는 2년 동안 400bp 상승했으나 30년 모기지금리는 100bp 오르는 데 그쳤다. 올해 3차례 기준금리 인상이 예상되는데, 이를 고려 시 30년 모기지금리 인상폭은 75bp를 밑돌 전망이다.
가계의 가처분소득과 가계부채 총량이 유지된다는 가정 하에 금리가 1%p 상승하면, 가계의 원리금상환 비율은 1%p 상승한다. 절대적으로 낮은 수준을 유지하고 있는 원리금상환 비율을 감안 시 모기지금리 상승이 주택 수요 확대를 직접적으로 억제하지는 않겠다.
공급 부담도 미미하다. 신규 주택착공은 불확실한 주택시장을 반영해 수요에 후행적으로 대응했다. 금융위기 이후 주택시장은 임대주택 중심으로 재편됐다. 금융시장이 타이트해져 신규 대출이 제약됐으며, 경기가 급랭해 가계의 구매력도 위축됐기 때문이다. 이에 주택건설은 임대 수요에 대응하기 위해 다가구주택 중심으로 이뤄졌다. 2014년 중 금융위기 이전 수준을 회복한 이후 추가 수요 유입이 둔화돼 이후 3년간 횡보했다.
가계의 자가수요와 밀접한 연관이 있는 단독주택은 꾸준히 회복세를 이어간다. 다만 아직까지 자가수요가 높지 않아 증가세가 완만하다. 여전히 금융위기 이전 수준의 절반에도 미치지 못해 공급과잉 우려는 미미한 상황이다. 재고도 수요 개선에 힘입어 빠르게 소진된다. 금융위기 직후 12개월까지 늘어났던 재고 소진 기간은 신규주택 4.6개월, 기존주택 3.4개월까지 축소됐다.
수급 지표 역시 안정적이다. 금융위기 전후로 일시적으로 상승했던 주택 공실률은 지속적으로 하락해 금융위기 이전 수준을 하회한다. 다만 최근 임대주택 공실률이 반등한 반면 자가주택 공실률은 꾸준히 떨어졌는데, 이는 임대에서 자가로 수요 선호가 이동한 여파다. 자가주택으로 주로 이용되는 단독주택의 규모가 상대적으로 큰 점을 감안하면, 종합적 수급 환경은 긍정적이다.
모기지대출을 중심으로 레버리지 팽창도 기대된다. 가계부채에서 모기지대출이 차지하는 비중은 2007년 정점을 찍고 64.9%까지 후퇴됐다. 그럼에도 여전히 단일 항목으로 가계부채 규모를 결정하는 주요 원인이다. 주택 경기의 추세적 회복이 확인이 되는 가운데 상반기 중 트럼프 정부의 금융규제 완화 움직임이 본격화되면 현재 2% 후반에 머물고 있는 모기지대출 증가세는 두 자릿수 대로 올라갈 가능성이 높다.
주택가격 상승은 시차를 두고 주거비 상승으로 이어져 전반적인 물가 상승 압력으로 작용할 전망이다. 소비자물가지수 산정에서 주거비는 33% 넘는 비중을 차지한다. 주거비에는 임대뿐만 아니라 자가소유 주택에 대한 비용까지 귀속 처리한다.
결론적으로 주택시장 호황은 미국 경기 상승세를 가속화시킬 요인 중 하나다. GDP에서 주거용투자 비중은 상대적으로 미미하나 두 자릿수에 가까운 증가세가 기대된다. 주택가격 상승에 따른 자산효과는 시차를 두고 소비에 반영된다. 모기지대출이 규제 완화로 증가세가 확대돼 가계를 중심으로 레버리지 팽창이 목도될 수 있다. 마지막으로 물가의 33% 넘는 비중을 차지하는 주거비 부담 확대는 인플레이션 기대심리를 자극하게 된다.
일요서울
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