관망하는 수요자들 “주택 매수 시점 하반기가 적당할 듯”

<사진-뉴시스>
[일요서울|강휘호 기자] 부동산 성수기로 분류되는 봄 이사철을 맞아 수요자들의 고민이 많아지고 있다. 당장 주택을 매매할 것인지 아니면 나중을 기약할 것인지, 전세를 선택한다 해도 자금은 어떤 방법으로 충당하는 것이 효율적인지 등이다. 또 문재인 정부 부동산 대책 발표가 이어지면서 다주택자들의 주택 처분 여부를 두고도 다양한 전망과 분석이 나오고 있다. 그렇다면 올해 봄 이사철, 알아두면 좋을 부동산 시장 전략은 어떤 것들이 있을까.

눈치 작전 시작하는 다주택자…팔까, 말까?
입주물량 폭탄 지방은 역전세난 예상 많아

입주물량부터 살펴보면 수도권을 중심으로 급증할 것으로 관측되고 있다. 서울은 입주물량이 줄지만 일부 수도권 및 지방간 양극화 현상이 전망된다. 지난달 22일 국토교통부에 따르면 올 3월부터 5월까지 3개월간 전국 입주 예정 아파트는 총 9만3358가구로 집계됐다.

전체 입주물량은 지난해 동기(6만6442가구) 대비 40.5% 증가한 규모다. 2016년(5만5073가구), 2015년(4만9500가구)과 비교했을 때는 각각 69.5%, 88.6% 상승했다. 특히 월별로는 봄 이사철 시작점인 3월, 3만3813가구로 입주 예정물량이 가장 많았다.

지역별로는 수도권에서 전년 동기(1만7638가구) 대비 106.7% 증가한 3만6452가구의 입주가 쏟아진다. 지방은 전년 동기(4만8804가구) 대비 16.6% 증가한 5만6906가구가 입주 예정이다.

전세 시장의 경우 비교적 조용한 모습이다. 지난달 24일 부동산114에 따르면 2월 셋째 주 서울 아파트 전셋값은 0.05% 상승했다. 신도시와 경기·인천은 각각 0.01%, 0.04% 하락한 모양새다.

이와 관련해 부동산 관계자들은 서울 및 강남권 등 집값 상승의 영향으로 전셋값이 함께 오르는 현상을 보이고 있지만, 오히려 입주 수요가 많은 지방 일부 지역은 세입자를 찾지 못하는 역전세난 현상을 보일 수 있다고 지적한다.

아울러 4월 양도세 중과 시행으로 다주택자들이 지방 부동산 처분이 늘어나면서 심각한 미분양 대란이 일어날 수 있다는 경고도 나온다. 건설사들이 지방 지역에 내놓는 물량들도 미분양 무덤을 맞을 수 있는 상황이다.

실제 국토교통부의 자료에 따르면 지난해 말 기준 전국 미분양 주택은 5만7,330가구로 전월보다 1.2%(683가구) 늘었다. 지난해 10월 5만5000여 가구이던 미분양 주택은 11월 5만6,000여 가구로 늘었고, 12월에는 5만7,000가구를 넘어섰다.

한 부동산 관계자는 “지난 몇 년간 이사철엔 높은 주택 가격과 전세 구하기를 걱정하는 수요자들이 많은 모습이었지만 올해는 조금 다르다”면서 “다주택자들이 주택을 처분하거나, 입주물량이 다량으로 나오고 있기 때문”이라고 설명했다.

상황이 이렇다 보니 봄 이사철 분양시장의 분위기가 올 한 해 부동산 시장의 움직임을 대략적으로 가늠해 볼 수 있는 잣대가 될 것이라는 예상도 나온다. 다만 실수요자와 다주택자들은 상이한 모습을 보일 것으로 전망된다.

특히 문재인 정부의 각종 부동산 규제 정책 중 보유세 인상이 다주택자들을 압박하고 있는 형국이다. 다주택자 입장에서는 보유세가 부담스러운 상황인데, 실수요자들은 부동산 시장이 어떻게 변화하는가에 대해 관망세로 돌아서고 있기 때문이다.

한 건설사 관계자는 “매수를 고려하고 있다면 몇 년 후까지 바라볼 필요는 없을 것 같고 하반기 정도가 알맞을 수 있다”면서 “주택 매수가 급하다면 다주택자 양도세 중과 직전 급매물을 살펴보는 것도 방법”이라고 조언했다.

올해부터 신DTI(총부채상환비율), 신DSR(총체적상환능력비율) 등 대출 규제 시행으로 인한 대출환경의 변화, 지역 주력 업종의 위축에 따른 경기 침체 등도 주택 수요를 감소 시키는 원인으로 지목된다.

DTI(총부채상환비율·Debt To Income ratio)는 대출자의 상환 능력을 소득으로 따져 주택담보대출 한도를 정하는 기준선이다. 총부채원리금상환비율(DSR)은 주택담보대출 이외의 대출에 대해서도 원리금상환비율을 따져 산정한다는 것이다. 

지난달 말부터 시행된 신DTI와 오는 26일 시행을 앞두고 있는 신DSR 등으로 인한 대출환경의 악화는 주택 실수요자의 자금 마련에 부담을 줄 뿐만 아니라 투자 수요도 감소시킨다는 해석이다.

전세 대출도 어떤 식으로 사용해야 더 저렴한지에 대한 관심도 높다. 앞서 시중은행의 전세자금 대출이 40조 원을 돌파했다는 집계가 나왔다. 전세값 부담이 갈수록 증가해 대출을 받는 사람들이 늘어난 탓이다.

은행권에 따르면 KB국민·신한·우리·KEB하나은행 등 4대 시중은행의 1월 말 전세자금 대출 잔액은 약 40조422억 원으로 나타났다. 지난해 12월(38조9925억 원)보다 2.69%, 1월(30조4921억 원)과 비교하면 31.32% 증가한 수치다.

가장 많이 주목되는 것은 주택도시기금의 정책상품이다. 버팀목전세자금대출은 만 19세 이상 세대주, 무주택자, 부부합산 연소득 5000만 원인 대출자가 이용할 수 있다. 모바일 전용 전세대출도 비교적 쉽게 대출을 신청해 시간을 절약하고 우대 금리 혜택도 노려볼 수 있다. 

시중은행의 전세대출은 보증기관에 따라 대출한도가 달라지기 때문에 확인이 필요하다. 보증기관은 한국주택금융공사(주금공), 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등이다. 해당 상품은 코픽스에 연동돼 매달 대출금리가 변경된다. 
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