-서울 교대역 상권
교대역 상권은 젊은 층보다 신사의 거리로 알려져 있다. 주변에 법원과 검찰 등 주요 기관이 위치해 있기 때문이다. 법조인들의 거리로 불리는 이유이기도 하다. 때문에 주변은 식당가가 잘 발달해 있다. 교대역은 지하철 2호선과 3호선이 교차한다. 대단위 아파트단지가 있어 인구유입도 용이하고 교통이 편리해 하루 종일 사람들이 붐빈다.
교대역 상권은 얼핏 대학가 상권처럼 보인다. 그러나 대학상권과는 전혀 다른 모습이다. 법원, 검찰청의 관공서와 금융기관, 회사원들이 주를 이룬다. 때문에 지하철역을 중심으로 음식점이 대부분이다.
교대역 상권은 크게 서울교육대학교와 서울지방법원이 중심이다. 지하철역을 중심으로 좌우에 이들 지역을 대상으로 한 업종들이 분포돼 있다. 강남지역 상권 중에 활성화가 많이 되지 않은 곳이었고 도로폭도 상대적으로 좁아 상권 발전에 제약 조건이 많았다. 그러나 최근 강남역의 삼성타운 조성으로 동반 발전이 기대되고 있다. 대학가와 오피스가가 결합돼 좋은 여건을 갖추고 있지만 두 지역의 단절이 심해 시너지 효과를 발휘하지 못하고 있다.
특정계층을 대상으로 한 영업 방법이 적합한 지역으로 새로 건설된 삼풍아파트 주변지, 주상복합 타운 등은 주택가의 특성도 함께 보유하고 있다. 뚜렷한 특성을 가진 점포의 생존율이 높게 점쳐지는 곳이기도 하다. 서울교대 후문 중심으로 최근에는 피부관리 등 개인서비스 업종의 출점이 두드러지고 있다.
상권 특성
교대역 주변은 변호사, 법무사 사무실이 집결해 있다. 일명 ‘법조타운’으로 부르는데, 교대역 10번 출구와 11번 출구 인근에 밀집해 있다.
때문에 법조타운을 중심으로 직장인과 민원인들을 겨냥한 음식점과 커피숍이 많이 들어서 있다.
교대역 3번 출구와 6번 출구 인근에는 삼풍아파트와 우원아파트가 위치하고 있는데 서울시내 최고가 수준의 시세를 자랑하는 만큼 소비수준이 아주 높다.
9번 출구는 먹자골목으로 대표할 수 있다. 인근에 위치한 사무실과 나란히 있다. 다세대주택과 오피스텔도 많아 거주민들이 먹자골목에서 끼니를 해결하기도 한다.
교대역 상권은 대학을 끼고 있는 상권이지만 다른 대학가 상권과 달리 좁은 업종 분포를 보인다. 다른 대학상권들은 의류나 패션업종, 먹자골목이 섞여있는 특징을 갖고 있지만 교대역 상권은 커피숍, 패스트푸드, 이동통신 대리점 등이 고작이다.
게다가 대학가 특징을 살린 업종으로 승부를 볼 수 없는 이유도 있다. 서울 교대는 기숙사 생활을 하는 학생들의 비율이 높아 학교 밖 문화를 즐기기 힘들다. 또 임대시세가 워낙 높아 유동인구로 승부를 볼 수 있는 박리다매형 업종은 깊은 고려가 필요하다.
상권 유망업종
법조타운 상권 내 음식점들은 법원직원들과 변호사, 세무사, 기타 민원인들로 식사시간마다 성황을 이루고 있다. 인테리어가 깔끔하고 분위기가 좋은 커피숍은 단골들로 운영이 될 정도다.
교대역 10번 출구 인근에 위치한 ‘아크로비스타’ 주변은 법무사나 변호사 사무실에 근무하는 사람들과 인근 아파트 주민들을 배후세력으로 확보할 수 있는 곳이다. 소비수준이 높기 때문에 일식집이나 레스토랑 등 고급외식업종이 대세다. 1층 매물을 확보와 특화된 영업 전략을 갖추면 미래가 유망한 지역이다.
그러나 공급 과잉 업종을 선택할 경우 차별화를 위해 많은 창업비용을 투입해야 하는 자기모순에 빠질 수 있기 때문에 이에 대한 고려가 필요하다.
상가뉴스레이다 관계자는 “업종선택에 있어서 이미 공급이 넘치는 커피숍 등의 업종보다는 질 높은 상품이나 서비스를 선호하는 이 곳 소비 계층 눈높이를 충족시켜 줄 수 있는 업종이나 품목을 선택해야 한다”고 충고했다.
교대역의 하루 평균 이용객수는 10만명이상이다. 상권의 특성상 거주민보다 인근 직장인들의 의존도가 높다. 또 경기변동에 따라 매출 규모나 권리금 시세의 변동폭이 큰 다른 상권과 다른 달리 외부환경에 크게 영향을 받지 않는 곳이다.
교대역 상권 내 지점별 유동인구는 밤 시간대에 집중되는 다른 상권과 다른 모습이다. 직장이닝 많다보니 낮 시간대에 집중된다.
유동인구와 임대 시세
교대역 12번 출구 앞 시간별 유동인구를 보면 점심시간대에는 시간당 650명인 것으로 조사됐다. 퇴근시간대에도 시간당 700명에 이른다.
검찰청 횡단보도 앞은 낮 시간대 시간당 2600여명의 인파가 오고간다. 밤 시간대에는 600명으로 크게 감소하는 경향을 보이고 있다.
직장인이 많다보니 주말에는 한산하다. 때문에 주중 집중적인 매출전략이 필요하다. 토요일교대역 출구의 시간당 유동인구는 300~600명이다. 주중에 인파가 몰리는 검찰청 앞 지역도 200~500명으로 크게 줄어든다.
교대역 상권의 임대시세는 위치에 따라 큰 차이가 있다. 상급지 1층 33㎡ 점포는 보증금이 1억~1억3000만원 수준이며 월임대료도 250만원을 넘는다. 권리금은 1억원을 호가한다.
중급지의 같은 규모 점포는 보증금이 7000만원을 넘고 있으며 월세도 200만~250만원 수준이다. 권리금은 5000만~7000만원이다. 하급지는 1층 33㎡ 점포를 찾으려면 월세 50만~100만원 수준이며 보증금은 700만~1500만원이 필요하다.
#상권분석노하우=입지특성으로 본 상점 종류
소비자 공략 첫 단계는 점포·상품 분석
상업입지 특성은 크게 인구의 특징, 소득수준, 구매습관, 교통과 접근성 등으로 나눠 분석할 수 있다. 또 상권 내 점포는 위치와 소비자들의 구매습관 등으로 종류가 정해진다.
위치 특성에 따른 점포분류는 4가지로 나뉜다. 첫 번째는 집심성 점포다. 배후지의 중심지 입지가 유리한 점포의 유형으로 도매상과 백화점, 고급음식점, 보석상, 미술품점, 피복점, 의류상, 장식품, 화장품, 약국, 서점, 영화관 등을 들 수 있다.
두 번째는 집재성 점포로 같은 업종끼리 서로 모여야 유리한 유형이다. 은행, 보험회사, 증권사, 상사사무실, 관공서, 기계점, 가구점 등이다.
세 번째는 산재성 점포이다. 과당경쟁에 취약한 업종일수록 이와 같은 특성을 갖는다. 수요가 한정된 상품을 판매하는 업종으로 잡화점, 주방용품점, 이발소, 목욕탕 등이다.
이와 함께 국부적 집중성 점포를 들 수 있다. 동업종의 점포끼리 상권 일부 지역에 국부적으로 입지해야 유리한 업종이다. 농기구상, 석재상, 철공소, 비료상, 종묘상 등이다.
상품의 종류에 따라서도 입지조건이 달라진다, 상품의 종류는 분류기준표에 따라 나뉘는데, 구매주체에 따라 소매상과 도매상, 판매규모나 방법에 따라 시장, 백화점, 슈퍼마켓 등이다.
구매관습에 따라서는 편의점과 선매품점, 전문품점 으로 나눈다.
편의상품은 일상의 필수품을 판매하는 상점이다. 선매상품은 여러 상점들을 통해 상호비교 후에 구매하게 되는 상품이다.
전문상품은 투자한 자본과 노력에 대해 충분한 이익을 주지만 개점과 함께 즉각적인 소비자들의 반응이 나타나지 않는 만큼 시간적 여유로 무장해야 한다.