상가주인 A씨는 세입자 B씨에게 매달 100만 원의 임대료를 받기로 하고 상가를 임대하였다. 그 후 B씨는 개인사정을 이유로 첫째 달은 50만 원, 두 번째, 세 번째 달은 월세를 전혀 지불하지 못하였다. 결국 A씨는 B씨에게 임대료가 세 번 밀렸으므로 계약을 끝내겠다며 소송을 제기했다. 과연 A씨는 계약을 해지할 수 있을까?

과거에는 상가건물보호법상 해당되는 상가가 아닌 경우에는 민법에 의해 2달치 연체의 경우 바로 계약해지를 할 수 있었지만 2015. 5.13. 상가건물임대차보호법이 개정되어 이제는 모든 상가가 3달치 월세를 연체해야만 건물주가 계약을 해지할 수 있게 되었다(동법 10조의8) .

반면 3달치 월세를 연체한 경우에는 세입자는 계약갱신요구권도 상실한다. 따라서 이 사건에서 세입자의 밀린 임대료는 총 250만 원으로 3달치 임대료 300만 원에 도달하지 않았기 때문에 상가 주인은 강제로 계약을 해지할 수 없다.

월세가 3달치 밀린다는 것은 반드시 3달 연속해서 연체를 해야 한다는 것은 아니고 총액 개념이다. 결국 연체된 금액은 전과처럼 계속 계약기간 내내 따라다니므로 세입자는 월세를 연체하지 않도록 주의를 기울여야 한다. 즉, 주택이나 상가 모두 임대차에 있어서의 월세는 연체 횟수 아닌 연체된 총 금액이 기준이라는 점을 꼭 기억해야 한다.

따라서 A씨는 위 상태에서는 B씨를 상대로 계약을 해지할 수 없다. 하지만 만약 B씨가 그 뒤 몇 달 동안은 월세를 잘 내다가 어느 달 또다시 50만 원 이상의 월세를 연체하면 그 즉시 3달치 임료 상당이 연체된 것이므로 A씨는 바로 B씨를 상대로 계약을 해지할 수 있다.

<강민구 변호사 이력>

[학력]

▲ 고려대학교 법학과 졸업
▲ 미국 노스웨스턴 로스쿨 (LL.M.) 졸업
▲ 제31회 사법시험 합격 (사법연수원 21기)
▲ 미국 뉴욕주 변호사 시험 합격

[주요경력]

▲ 법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사
▲ 서울중앙지방검찰청 특수부 검사
▲ 법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)
▲ 형사소송, 부동산소송 전문변호사 등록
▲ 부동산태인 경매전문 칼럼 변호사
▲ TV조선 강적들 고정패널
▲ SBS 생활경제 부동산법률상담
▲ 現) 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

[저서]

▲ 부동산, 형사소송 변호사의 생활법률 Q&A (2018년, 박영사) 
▲ 형사전문변호사가 말하는 성범죄, 성매매, 성희롱 (2016년, 박영사)
▲ 부동산전문변호사가 말하는 법률필살기 핵심 부동산분쟁 (2015년 박영사)
▲ 뽕나무와 돼지똥 (아가동산 사건 수사실화 소설, 2003년 해우 출판사)