토지에 대한 경매사건에서 유치권 신고가 되어 있는 경우에는 주의해야 할 것이 있다. 토지의 현황을 꼭 확인해 보아야 하고, 집행관의 현황조사보고서나 감정평가서에 기재된 유치권자의 공사내용이 무엇인지 확인해 봐야 한다.

건물 신축공사를 맡은 건설회사나 공사업자가 공사대금을 못받았다는 이유로 토지에 유치권을 행사하는 경우가 많다. 유치권을 행사하려면 독립된 건물이라고 볼 수 있을 정도로 공사가 진행돼야 한다는 것이 판례이다. 토지에 오피스텔 신축공사를 하던 공사업자는 공사대금 채권을 변제받을 때까지 공사 중이던 건물을 유치할 권한이 있지만, 어느 정도 공사가 되어 있지 않은 경우에는 유치권이 인정되지 않는다.

건물이 아닌 단순한 정착물은 토지의 부합물에 불과해 이러한 정착물에 대해 유치권을 행사할 수는 없다. 또한 건물공사와 관련된 공사대금은 토지에 관해 생긴 것도 아니므로 토지 자체에 대해 유치권을 행사할 수도 없다. 공사의 내용이 지하층을 건설하는 건물 신축공사에 통상적으로 따르는 터파기 공사는 건물신축을 위한 초기공사에 불과하고 건물로 볼 수 없기 때문에 유치권을 행사할 수 없다.

유치권 행사를 위한 또 하나의 요건은 공사대금 채권이 변제기에 있어야 한다는 것이다. 경매개시결정의 등기가 마친 후 공사의 변제기가 도래한 경우에는 유치권 행사를 할 수 없다. 경매개시결정이 나기 전에 증축 공사 계약을 한 공사업자가 건물을 넘겨받아 점유를 하면서 공사를 하던 중 경매개시가 되었고, 그 이후 준공을 한 사건이 있었는데 공사대금은 공사가 준공된 후 받기로 하였기 때문에 변제기는 경매개시결정 이후에 도래한 경우였다.

채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후에 유치권을 취득한 경우에는 그로써 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다. 경매개시결정은 압류의 효력이 있고, 그 등기가 된 후에 건물의 증축, 보수를 한 공사업자들이 유치권을 주장하는 경우가 있지만, 이는 주장 자체로서 이유가 없다. 경매개시결정이 되기 전에 점유를 개시하였다고 하더라도 변제기가 그 이후에 도래하였다면 유치권의 성립 시점이 이미 압류의 효력이 발생된 후이다.

따라서 경매개시결정이 등기된 이후에 공사대금 채권을 취득함으로써 그때 비로소 유치권이 성립한 경우에는 유치권을 내세워 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.

<이재구 변호사>