[일요서울 | 이창환 기자] 올 초 1기 신도시 특별법이 통과되면서 윤석열 정부 초기 공약대로 재건축 조건 완화와 노후 아파트 개선을 위한 정책이 나오고 있다. 패스트 트랙을 통해 사업 속도를 올리고 주민 불편함을 최소로 한다는 방침도 나왔다. 하지만 지역별로 주택 리모델링 사업에 발목 잡힌 곳도 있고, 반대로 재건축에 대한 비용 부담으로 리모델링을 고민하는 곳도 있다. 그러다보니 조합 설립은커녕 주민 대표회의에서도 갈등이 이어진다. 정답은 없지만 노후 주택의 여건 및 지역별 특혜를 찾아 가장 유리한 사업을 도입하는 것이 주민들에게는 이득이다. 그럼에도 주택 개선의 방향을 두고 갈피를 잡기는 쉽지 않아 보인다. 

리모델링 & 재건축 두고 조합 및 주민들의 갈등 이어져
리모델링 사업 시공사 선정 어려운 이유… 수익성·사업성

주택법 제2조 제25항에 따르면 리모델링은 재건축과 큰 차이가 있다. 법에서 말하는 리모델링은 (노후) 건물의 기능 향상을 위해 외벽 노화 방지를 위한 대수선이나 건축물의 일부 증축 또는 개축하는 행위를 말한다. 주택법을 따르므로 규제가 상대적으로 약하고 절차도 비교적 간단하다. 다만 조합설립 후 안전진단에서 B등급 이하를 받아야 리모델링을 추진할 수 있다.

반면 재건축은 기존의 낡은 건물을 완전 철거하고 건축을 진행한다. 말 그대로 땅 위에 기초부터 새롭게 짓는 것을 말한다. 주택법에 의한 법적 근거를 가지지만, 여러 관련 법을 따르기 때문에 규제와 통과 기준이 까다롭다. 주택 준공으로부터 만 30년이 지나야 재건축을 추진할 수 있는데 이를 위해서는 안전진단도 필수다. 

안전진단은 구조안정성, 주거환경, 건축 마감 및 노후도 등을 평가하게 되는데, 정부는 올 초 이런 조건을 모두 완화시켰다. “준공 후 30년에 이른 노후아파트의 경우 안전진단을 면제하고 재건축할 수 있도록 규제를 대폭 완화하겠다”고 밝힌 것. 이와 관련 윤재옥 국민의힘 원내대표는 “정부가 용적률 규제완화, 12조 원 펀드 조성 등 금융지원을 약속했다”라고 강조했다.

리모델링은 재건축에 비해 상대적으로 건물 구조나 형태의 원래 모습을 간직한 채 공사가 진행된다. 이에 공사기간이 짧고, 공사 이후 매매를 통한 현금화가 신속하다는 장점이 있으나, 일반 분양 세대의 한계성으로 가구당 분담금이 높다. 

즉 수익성이 떨어진다는 단점이다. 재건축은 준공 시기까지 시간이 오래 걸린다는 단점이 있으나 리모델링 단지에 비해 일반분양 가구 수를 확대할 수 있어 가구별 분담금 비중이 줄어들 수 있다는 장점이 있다. 여기에다 정부가 올 초 패스트 트랙을 내건 만큼 재건축의 가치가 높아졌다는 판단이 나온다. 

리모델링 사업의 경우 분담금 부담은 주민들이 주택 공사 이후 자신의 아파트로 다시 돌아오지 못하는 경우까지 발생할 수 있는데 포스코건설이 시공에 나섰던 개포우성9차 아파트(제 1386호 참조) 리모델링 사업에서는 가구당 4억 원이라는 부담스러운 분담금으로 주민 항의가 이어지기도 했다. 

정부, 재건축 정책… 이재명표 리모델링 사업 넘어설까? 

서울 강남구 소재 한 노후 아파트는 수년간 리모델링사업을 추진하다 최근 재건축 전환을 위한 비상대책위원회가 구성됐는가 하면, 비대위가 기존 리모델링조합 해산 방안을 지자체와 논의하기도 했다. 성동구의 한 리모델링 추진 아파트 단지에서는 재건축 추진위원회가 발족되며 갈등 구도가 심각해지는 양상도 보이고 있다. 

이런 경우 리모델링 조합들은 지난 오랜 기간 동안의 비용을 보전해주면 재건축 전환에 협조하겠다는 입장을 내놓기도 했다. 다만 6개에 달하는 리모델링 시범단지를 구성해 이미 리모델링 공사 착공까지 진행되고 있는 성남시의 경우 향후 발생할 수 있는 주민갈등을 어떻게 해소할지 대안 마련이 시급해 보인다. 

22대 총선에서 성남시 분당‘을’에 나서는 김은혜 국민의힘 후보는 지난 8일 취재진과 인터뷰에서 “재건축 진행 시 안전진단 통과가 쉽지 않고, 용적률 상승도 담보돼 있지 않았으나 이번 특별법을 통해 해결할 수 있게 됐다”라면서 “대통령 임기 내 착공을 약속한 만큼 이번 정부가 강력한 의지를 가지고 추진하고 있다는 점이 주민들에게 신뢰를 준다”고 말했다. 

김 후보는 최근 “윤 대통령이 비상식적 공시가격 현실화에 대한 진단과 처방을 내렸다”라면서 “이번 총선은 재건축을 추진하는 정당과 재건축을 추진하는 척했던 정당과의 대결”이라고 밝히기도 했다. 

특히 리모델링의 경우 사업성 등으로 건설사가 참여를 꺼리는 경우도 볼 수 있다. 이재명 시장 시절부터 리모델링 사업을 시정 사업으로 추진해 온 성남시의 경우, 10여년 기간 동안 시공사 선정 어려움을 겪은 바 있다. 수차례 입찰에도 응찰자가 없어 리모델링 공사 예정단지가 모두 수의계약으로 포스코건설을 선정하는 일도 있었다.

사업성이 있는지, 얼마나 수익을 올릴 수 있는지가 시공사 선정의 큰 조건이 되는데, 건설업체 입장에서 해당 리모델링 예정단지들의 사업성이 부족했다는 풀이도 된다. 또 리모델링과 재건축 사이에서 주민들의 선택도 분담금 부담과 매매를 통한 현금화 등 수익성이 고려 조건이 된다. 

올 초 재건축 패스트 트랙을 내건 정부 정책에 의해 기존 리모델링 추진 주택 가운데 재건축으로의 전환을 두고 갈등하는 단지들이 더욱 생겨날 수 있을 것으로 보이는 이유다.